Zakres prawa własności a bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe w przypadku podziemnych urządzeń przesyłowych

Przedsiębiorstwa przesyłowe są z reguły posiadaczami zależnymi nieruchomości w zakresie, odpowiadającym treści służebności przesyłu (art. 305¹ k.c. i nast.). W myśl art. 224 § 2 k.c. i art. 225 k.c. w związku z art. 230 k.c., przedsiębiorstwa te mogą być obowiązane do wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości na rzecz ich właścicieli.

O możliwości żądania od przedsiębiorstw przesyłowych wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości wielokrotnie wypowiadał się Sąd Najwyższy, m.in. w uchwale z dnia 24 lipca 2013 roku, sygn. akt III CZP 36/13, w której stwierdzono, iż „właściciel rzeczy może żądać od posiadacza służebności wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy (art. 224 § 2 i art. 225 w zw. z art. 230 oraz art. 352 § 2 k.c.)”.

Jednak ustalając, czy w ogóle doszło do bezumownego korzystania z nieruchomości należy w pierwszej kolejności ustalić granice prawa własności wynikające z art. 140 k.c., zgodnie z którym w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. Z kolei z art. 143 k.c. wynika, że w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią.

Ustawami, których przepisy określają granice prawa własności nieruchomości, są m.in. ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz.U. z 2012 roku, poz. 647 ze zm., dalej: „p.z.g.”) oraz ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2010 roku, nr 243, poz. 1623 ze zm., dalej: „prawo budowlane”) wraz z wydanymi na podstawie tej ustawy aktami wykonawczymi. Zgodnie z art. 6 ust. 1 p.z.g. ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Przeznaczenie konkretnej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mieć zatem będzie bezpośredni wpływ na sposób jej wykorzystania. Z kolei w wydanym na podstawie art. 7 ust. 1 prawa budowlanego rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690 ze zm., dalej: „rozporządzenie”) określone zostały zasady sytuowania budynków na nieruchomościach m.in. w stosunku do granicy nieruchomości oraz budynków położonych na sąsiednich nieruchomościach. Również inne akty wykonawcze wydane na podstawie art. 7 prawa budowlanego regulować mogą sposób korzystania z nieruchomości (np. w przypadku sieci gazowych). Przestrzenne ograniczenia prawa własności określane są także przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu. Przykładowo zakres prawa własności gruntu w przypadku działki rolnej, której sposób korzystania przez właściciela ograniczony jest z reguły do powierzchni gruntu wykorzystywanej pod uprawy rolne, może diametralnie różnić się do zakresu prawa własności działki przeznaczone pod zabudowę lub przeznaczonej do poszukiwania lub wydobywania kopalin, w przypadku których zakres ich wykorzystania może sięgać w znacznym stopniu pod powierzchnię gruntu.

W rezultacie z uwagi zarówno na przeznaczenie nieruchomości, jej kształt oraz obowiązujące przepisy prawa, możliwość wykorzystania działki może w praktyce napotykać na istotne ograniczenia. Może się zatem okazać, że podziemne urządzenia przesyłowe przez cały okres objęty żądaniem zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy znajdowały się nie tylko pod powierzchnią gruntu, ale także poza granicami ekonomicznego i gospodarczego wykorzystania nieruchomości określonymi przez jej społeczno-gospodarcze przeznaczenie, czyli de facto poza strefą na jaką rozciąga się prawo własności nieruchomości gruntowej, określoną w art. 140 k.c. i art. 143 k.c.. Tytułem przykładu można również wskazać, że podziemne urządzenie przesyłowe przebiegające wzdłuż granicy nieruchomości w strefie, w której zgodnie z rozporządzeniem, właściciel nie może postawić budynku trwale z gruntem związanego, nie sprzeciwia się w ogóle wykorzystaniu przez właściciela powierzchni gruntu, w sposób odpowiadający jego społeczno-gospodarczemu przeznaczeniu.

Należy przy tym zauważyć, że sam przesył paliwa, płynów lub energii podziemnym urządzeniem może w ogóle nie przeszkadzać właścicielowi w wykonywaniu praw właścicielskich, w tym czerpaniu pożytków z nieruchomości (zwłaszcza w przypadku nieruchomości rolnych). Co więcej przesył przy wykorzystaniu podziemnego urządzenia diametralnie różni się od stosunku dzierżawy czy też najmu nieruchomości, ponieważ eksploatacja powierzchni nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe w takim wypadku ograniczona jest jedynie do „przesyłania” w/w substancji bez konieczności jakiejkolwiek ingerencji czy też korzystania w jakikolwiek inny sposób z powierzchni gruntu. Tym bardziej, że w sytuacji gdy urządzenia przesyłowe są wykonywane z wytrzymałych tworzyw sztucznych, które nie są narażone na szkodliwe działanie warunków atmosferycznych, do prawidłowej ich eksploatacji nie jest niezbędne dokonywanie regularnych konserwacji, remontów i modernizacji wymagających zajęcia powierzchni gruntu.

W okolicznościach konkretnej sprawy może zatem okazać się, że w przypadku podziemnych urządzeń przesyłowych przedsiębiorstwo, zajmujące się ich eksploatacją w ogóle nie korzysta z nieruchomości w sposób uzasadniający roszczenie o zapłatę za bezumowne korzystanie z takiej nieruchomości.

Powyższe rozważania znajdują potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, w tym w wyroku z dnia 3 listopada 2004 roku, sygn. akt III CK 52/04, w którym stwierdzono, iż „zgodnie z treścią art. 143 KC w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Odwołanie się przez ustawodawcę do społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu jako kryterium wyznaczającego granice przestrzenne własności nieruchomości gruntowej oznacza, że granice te muszą być ustalane dla każdej nieruchomości odrębnie. Nie jest możliwe wyznaczenie ich w sposób abstrakcyjny, w oderwaniu od takich m.in. okoliczności jak przeznaczenie gruntu, miejsce jego położenia, sposób korzystania przez właściciela. Dopiero po dokonaniu takich ustaleń możliwa jest ocena, jakie są granice danej nieruchomości i czy określone zachowanie się osoby trzeciej narusza przestrzenne granice własności”. Również w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 2012 roku, sygn. akt II CSK 176/12, wyraźnie stwierdzono, że „zgodnie z art. 140 k.c., w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy i w tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Usytuowanie sieci ciepłowniczej nie sprzeciwia się wykorzystaniu powierzchni gruntu w tym rejonie, w sposób odpowiadający jego społeczno-gospodarczemu przeznaczeniu. Innymi słowy powód z racji ścisłej przygraniczności pasa gruntu, pod powierzchnią którego biegnie sieć ciepłownicza, nie mógłby inaczej korzystać z tego fragmentu działki, nawet gdyby nie przebiegała sieć ciepłownicza. Z uwagi na przepisy prawa budowlanego - na które powołuje się strona pozwana w skardze kasacyjnej - wymagające usytuowania inwestycji budowlanej w pewnej odległości od granicy sąsiedniej działki (§ 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Dz. U. Nr 75, poz. 690, z późn. zm.), powód nie mógłby tam postawić budynku trwale z gruntem związanego”.

Autor:

Tomasz Bernady, radca prawny w Kancelarii GACH, HULIST, MIZIŃSKA, WAWER – adwokaci i radcowie prawni sp.p.  w Kancelarii GACH