Jak nabywać mieszkania od gminy - opinia prawna

Stan faktyczny

Od ponad 20 lat zajmujemy wraz z rodziną (dwoje dzieci w wieku 11 i 16 lat) lokal komunalny (właścicielem jest powiat) na zasadzie umowy najmu. Wkrótce tenże lokal będzie mógł być wykupiony i stać się naszą własnością z uwzględnieniem wysokiej ulgi w zakupie. Jednakże proces ten przeciąga się w czasie, a nadarza się okazja kupna innego lokalu mieszkalnego, należącego również do powiatu, w przetargu nieograniczonym. Z informacji, które posiadamy od radcy prawnego urzędu powiatu wynika, że w przypadku nabycia ww. lokalu mieszkalnego na tym przetargu będziemy zobligowani do opuszczenia zajmowanego obecnie lokalu i tym samym utraty możliwości jego wykupu.  Czy istnieje możliwość nabycia drugiego lokalu mieszkalnego w drodze przetargu z zachowaniem możliwości późniejszego wykupu lokalu obecnie zajmowanego z uwzględnieniem przysługującej ulgi? Jeżeli istnieje kilka możliwości, to która z nich jest najkorzystniejsza?

Opinia prawna

Niniejsza opinia została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997 nr 115 poz. 741), dalej UGN

• ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. nr 71 poz. 733), dalej OPL

• Uchwała Nr... Rady Powiatu X w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Powiatu Polickiego, dalej Uchwała.

Pierwszeństwo nabycia lokalu

Problem pierwszeństwa nabycia lokalu przez jego najemcę oraz nabycia nieruchomości należących do powiatowego zasobu nieruchomości w przetargu nieograniczonym reguluje przede wszystkim ustawa o gospodarce nieruchomościami (dalej – UGN). W świetle art. 34 ust 1 pkt 3 UGN w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która  jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Zakładając więc, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony (co jest regułą w świetle art. 5 ust. 2 OPL) najemcy przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu najmowanego lokalu, co oznacza, że zgodnie z kolei z art. 37 UGN jest on zbywany w trybie bezprzetargowym.

Zasadniczo zgodnie z art. 67 ust 3a UGN, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji roszczeń przysługujących na mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości. Jednakże art. 68 ust. 1 pkt 7 UGN stanowi, że właściwy organ może udzielić za zgodą, odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana jako lokal mieszkalny.

Wartość bonifikaty precyzuje właśnie Uchwała stanowiąc w par. 10, że wyraża się zgodę na sprzedaż przez Zarząd Powiatu lokali mieszkalnych z zastosowaniem bonifikat w wysokości do 80 % ceny ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z obowiązującymi przepisami, w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz jego najemcy, położonego w budynku wybudowanym do 1980 r. i do 50 % ceny w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz jego najemcy, położonego w budynku wybudowanym po 1980 r.W świetle Uchwały wartość bonifikaty zależy więc od dwóch czynników: wieku budynku oraz deklaracji najemcy co do sposobu zapłaty ceny. Wybór formy bonifikaty uzależniony jest więc w znacznej mierze od możliwości finansowych najemcy.

Nabycie lokalu w trybie przetargu

Jeśli chodzi z kolei o możliwość nabycia nieruchomości w trybie przetargu, to należy podkreślić, że jest to normalna procedura sprzedaży nieruchomości objętych reżimem UGN (art. 37 ust. 1 UGN). Sam zaś wybór formy przetargu jako nieograniczonego (ustnego lub pisemnego) należy do organizatora.

W przepisach UGN brak natomiast zasady, w myśl której osoba wygrywająca w przetargu nieograniczonym traciłaby prawo pierwszeństwa do nabycia najmowanej przez siebie innej nieruchomości.

Pewne ograniczenia przewiduje jednak art. 11 ust 3 pkt 2 OPL, stanowiąc, że właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku może wypowiedzieć umowę najmu, z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Zastosowanie tego przepisu w praktyce oznaczałoby, że w momencie uzyskania prawa do lokalu w wyniku wygrania przetargu nieograniczonego, tj. zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży tegoż, możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu pierwszego lokalu (oczywiście pod warunkiem spełnienia przesłanek powołanego przepisu takich, jak stosunek czynszu do wartości odtworzeniowej lokalu, spełnianiu przez nowy lokal warunków tzw. lokalu zamiennego oraz położenia nowego lokalu w tej samej miejscowości). W przypadku wypowiedzenia umowy najmu stosunek najmu rozwiązałby się zatem z upływem terminu wypowiedzenia, tym samym zatem jego najemca straciłby swój status prawny umożliwiający mu skorzystanie z prawa pierwszeństwa. Jako że zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 4 UGN najemców lokali mieszkalnych zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Przy doręczaniu zawiadomień stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, zaś zgodnie z art. 28 ust 2 UGN warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą. Najbezpieczniej byłoby, żeby rokowania i zawarcie umowy sprzedaży lokalu w wykonaniu prawa pierwszeństwa nastąpiłoby jeszcze przed nabyciem prawa do nowego lokalu w trybie przetargu nieograniczonego, które to nabycie mogłoby stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy najmu a w konsekwencji utraty prawa pierwszeństwa.

Pewne inne przypadki wypowiedzenia umowy najmu są określone szczegółowo w art. 11 OPL, jako że wynikają one jednak bądź z nagannego postępowania najemcy (co, zakładając, nie ma w omawianej sytuacji miejsca), bądź z wyrażenia przez właściciela chęci o zamieszkaniu w lokalu (co w przypadku, gdy właścicielem jest powiat oczywiście nie wchodzi w grę), bądź z przepisów prawa miejscowego (które w przypadku powiatu X nie zostały wydane  i nie zawiera ich także powołana Uchwała). W praktyce dla rozstrzygnięcia problemu kluczowe znaczenie ma możliwość wypowiedzenia omówiona powyżej. Zakłada się także, że najmowany lokal nie ma charakteru tzw. lokalu socjalnego, co do którego regulacja prawna w zakresie możliwości wypowiedzenia jest odmienna.

Zespół
e-prawnik.pl