Nabycie lokalu w drodze spadkobrania a obowiązek zwrotu bonifikaty

Stan Faktyczny

Pod koniec 2005 roku zmarła moja matka. Spadek po matce obejmował mieszkanie własnościowe, poza nim matka nie miała znaczącego majątku. Rok po śmierci mamy jako jedyny spadkobierca po mamie i właściciel mieszkania sprzedałem je (styczeń 2007 roku) a uzyskane w niniejszy sposób pieniądze zainwestowałem w prowadzoną przeze mnie działalność gospodarczą. Za część uzyskanych pieniędzy kupiłem także nieruchomość gruntową, na której zamierzam wybudować dom moim dzieciom. Jednakże w październiku 2008 roku otrzymałem pismo od gminy, w którym gmina żąda ode mnie zwrotu udzielonej bonifikaty, mama bowiem wykupiła mieszkanie od gminy na początku 2005 roku i uzyskała w związku z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami znaczną bonifikatę. Czy w przedstawionej sytuacji mam obowiązek zwrotu kwoty bonifikaty gminie?

Opinia prawna

Niniejsza opinia sporządzona została na podstawie:

•  ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Zagadnienia ogólne

Sprzedaż nieruchomości lokalowych z bonifikatą oraz zasady jej udzielania czy też zwrotu regulują przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Przepisy ustawy dotyczące bonifikaty były wielokrotnie nowelizowane, jednakże na potrzeby niniejszej opinii, będziemy korzystać z wszystkich wersji przepisów w brzmieniu od 2005 roku do dnia dzisiejszego. Zarówno ówcześnie (2005 rok) jak i w dniu dzisiejszym, ustawa przewiduje możliwość wykupienia od gminy lokalu mieszkalnego z bonifikatą. Na przestrzeni kilku lat zmieniały się w szczególności zasady zwrotu bonifikaty jak i poglądy na to, na kim spoczywa taki obowiązek. Kwestia ta, jest przedmiotem niniejszego pytania. Jak bowiem wynika z opisu sytuacji mieszkanie zostało sprzedane nie przez osobę która wykupiła mieszkanie z bonifikatą lecz przez jej następcę prawnego. W związku z tym ostateczną odpowiedzią w niniejszej sytuacji będzie wskazanie, czy na następcy prawnym pod tytułem ogólnym (czyli Panu) spoczywa obowiązek zwrotu bonifikaty.

Zagadnienia szczegółowe

Podstawą prawną zbycia nieruchomości Pana matce jest przepis artykułu 34 ust.

1 pkt. 3 w/w ustawy w brzmieniu z początku 2005 roku. Jak wynika z wspomnianego przepisu, w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. W związku z tym, iż Pańskiej matce przysługiwało prawo najmu wykupionego lokalu oraz, iż umowa została zawarta na czas oznaczony mogła ona wykupić mieszkanie. W związku natomiast z tym, iż nieruchomość była zbywana na cele mieszkaniowe, mamie przysługiwało prawo do uzyskania bonifikaty na to mieszkanie (art. 68 ustawy). Bonifikaty udzielało się za zgodą wojewody bądź też rady sejmiku i sięgała ona 50 % wartości mieszkania, choć i ta wysokość mogła podlegać dalszym modyfikacjom.

Obowiązujące w tym czasie przepisy wyraźnie wskazywały, iż jeśli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Przepisu dotyczącego zwrotu nie stosowało się w przypadku zbycia na rzecz osoby bliskiej, pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego, pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa.

Przepisy powyższe miały analogiczną postać tak w okresie przejścia na Pana prawa własności lokalu z momentem otwarcia spadku jak i z chwilą sprzedaży przez Pana mieszkania na początku 2007 roku. Dopiero ustawa z dnia z dnia 24 sierpnia 2007 roku (która weszła w życie w dniu 22 października 2007 roku) o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw wprowadziła znaczące zmiany, które zmieniły zasady zwrotu bonifikaty. Ustawa dopuściła możliwość zbycia nieruchomości nabytej z bonifikata pod warunkiem jednak, iż w ciągu 12 miesięcy od dnia zbycia uzyskane z tej czynności prawnej środki zostaną przeznaczone lub wykorzystane na cele mieszkaniowe. Nadto obowiązek zwrotu nałożono także na osobę bliską nabywcy która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.

Powyższe zasady mają znaczący wpływ na Pańską sprawę. Należy bowiem ustalić, czy w nawiązaniu do w/w zmian Pan jako osoba bliska nabywcy nieruchomości, dokonując sprzedaży lokalu w ciągu 5 lat od dnia pierwotnego nabycia i nie przeznaczając uzyskanej sumy na cele mieszkaniowe, jest zobowiązany zwrócić zwaloryzowaną równowartość bonifikaty gminie.

W niniejszej sprawie najważniejsze znaczenie ma wyjaśnienie tego, czy Pan może być traktowany jako nabywca nieruchomości, na którym spoczywa obowiązek zwrotu bonifikaty. Nie ma bowiem wątpliwości co do tej okoliczności, że dokonał Pan zbycia nieruchomości w ciągu 5 lat od dnia jej nabycia z bonifikatą oraz to, iż uzyskane ze sprzedaży pieniądze przeznaczył Pan na inne cele niż cele mieszkaniowe (działalność gospodarcza, kupno nieruchomości gruntowej).

Zagadnienie kogo należy w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami sprzed zmiany z października 2007 roku uznać za nabywcę lokalu, było przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego i doktryny prawa. Do 2008 roku nie było w tej kwestii zgodności. Przykładowo w uchwale z dnia z dnia 6 listopada 2002 r. (III CZP 59/2002) Sąd Najwyższy wskazał, iż obowiązek zwrotu udzielonej ulgi adresowany do nabywcy lokalu jako kontrahenta, nie wygasa w razie jego śmierci. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomości nie dają podstaw do wnioskowania o niedziedziczności tego obowiązku a w związku z tym obowiązek zwrotu przechodzi na następców kontrahenta, który nabył nieruchomość z bonifikatą. Zupełnie w odmiennym świetle kwestę tę przedstawił Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 25 października 2006 roku (III CSK 145/2006) wskazując, iż przewidziany w art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Tekst jednolity: Dz. U. 2004 r. Nr 261 poz. 2603) obowiązek zwrotu kwoty pieniężnej równej udzielonej bonifikacie obciąża uprawnionego do uzyskania bonifikaty nabywcę nieruchomości, który uiścił cenę uwzględniającą udzieloną bonifikatę. Orzeczenie to wyraźnie więc wskazuje, iż obowiązek zwrotu nie spoczywa na następcy prawnym nabywcy, lecz wyłącznie na pierwotnym nabywcy, a więc tym, który uiścił cenę z bonifikatą.

Ostatecznie kwestia ta została jednak rozstrzygnięta przez Sąd Najwyższy w powiększonym Składzie Siedmiu Sędziów z dnia z dnia 11 kwietnia 2008 r.

(III CZP 130/2007). W tezie orzeczenia Sąd Najwyższy wskazał, iż nabywcą nieruchomości, o którym mowa w art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Tekst jednolity: Dz. U. 2004 r. Nr 261 poz. 2603) przed jej zmianą ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. 2007 r. Nr 173 poz. 1218), jest wyłącznie kupujący nieruchomość od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Sąd Najwyższy uzasadniając niniejsze orzeczenie wskazał na wiele wątpliwości związanych z rozumieniem pod pojęciem nabywcy także osoby bliskiej kontrahentowi, który nabył nieruchomość z bonifikatą. Zgodnie z rozumieniem Sadu Najwyższego:

• nie można utożsamiać pojęcia nabywcy z pojęciem osoby bliskiej. Pojęcie osoby bliskiej jest bowiem zdefiniowane w przepisie art. 4 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami - i zgodnie z redakcją tego punktu, osobami bliskimi są zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osoba, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu.

• „nabycie prawa własności lokalu przez osobę bliską rodzi konieczność zapewnienia jej ochrony nabytego prawa, a więc m.in. swobody dalszego rozporządzania przedmiotem własności. Skorzystanie z tego uprawnienia nie może skutkować negatywnymi konsekwencjami majątkowymi w postaci obowiązku zwrotu kwoty równej wysokości udzielonej bonifikaty, jeśli sankcja taka, stanowiąca niewątpliwą ingerencję w sferę prawa własności, nie została wyraźnie zastrzeżona w ustawie" - tak Sąd najwyższy w orzeczeniu z dnia 25 października 2006 r.(III CSK 145/2006).

• gdyby na chwilę przyjąć, że w takiej sytuacji obowiązek zwrotu bonifikaty mimo wszystko jednak powstaje, rodzi to kolejne, trudne problemy do rozwiązania. Przede wszystkim pytanie - kogo miałby ten obowiązek obciążać: nabywcę pierwotnego, czy osobę bliską która dokonała dalszego zbycia lokalu

• dalej, jeśliby uznać iż nabywcą jest także osoba bliska, od jakiej chwili należy liczyć termin pięciu lat? Od dnia pierwotnego nabycia czy też nabycia przez osobę bliską?

Wątpliwości powyższe doprowadziły więc do takiego zaakceptowania rozumienia pojęcia nabywcy nieruchomości, jakie jest zakreślone w przepisach ustawy. Przyjęto więc, iż nabywcą nieruchomości może być wyłącznie pierwotny nabywca nieruchomości z bonifikatą - dotyczy to okresu przed zmianą ustawy o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie w dniu 22 października 2007 roku.

Powyższe, nie pozostawia więc wątpliwości. W Pana przypadku pojawia się jednak inne zagadnienie - przedmiotem kontrowersyjnym będzie to, czy Pan jest objęty wskazanym rozporządzeniem, tzn czy można Pana nazwać nabywcą nieruchomości. Zgodnie z definicją ustawy o gospodarce nieruchomościami za zbywanie albo nabywanie nieruchomości należy uznać dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste.

Nie ma wątpliwości, iż nabycie w drodze spadku nie jest czynnością prawną a zdarzeniem, które powoduje przejście praw majątkowych na następcę. Jak jednak należy w niniejszej sprawie rozumieć nabywcę? Czy jest to także nabywca z tytułu sukcesji uniwersalnej - dziedziczący -czy wyłącznie osoba, która nabędzie własność nieruchomości w drodze czynności prawnej - przykładowo umowy darowizny.

Wydawałoby się bowiem, iż orzeczenie Sądu najwyższego wydane w składzie Siedmiu Sędziów rozstrzygnęło tę sprawę. Jednakże sprawa nie jest taka oczywista. Sąd najwyższy wskazał bowiem iż przedmiotem jego zainteresowania nie jest zagadnienia nabycia nieruchomości lokalowej w drodze dziedziczenia „Należy podkreślić, że przedmiotem wniosku Rzecznika nie jest rozstrzyganie kwestii, czy do kategorii „nabywcy nieruchomości" zalicza się także spadkobierców kontrahenta umowy sprzedaży lokalu należącego do Skarbu Państwa lub samorządu (sytuacja z punktu b), wobec czego nie jest ona przedmiotem rozważań w niniejszej uchwale". Orzeczenie to nie rozwiązuje więc kwestii związanych z przejściem praw do lokalu po śmierci nabywcy i zbyciem go przez spadkobiercę przed zmianą ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 22 października 2007 roku.

Zagadnienie to pozostaje więc otwarte. Biorąc pod uwagę to, iż w aktualnym stanie sprawy jedynym orzeczeniem traktującym o odpowiedzialności dziedziczącego jest orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia z dnia 6 listopada 2002 r. (III CZP 59/2002) zgodnie z tezą którego, właściwy organ może żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, w wypadku zbycia lokalu mieszkalnego przez osobę bliską spadkodawcy przed upływem terminu określonego w art. 68 ust. 2 ustawy  z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997 r. Nr 115 poz. 741 ze zm.) na rzecz osoby nie będącej bliską zbywcy w rozumieniu tej ustawy, zdaniem opiniującego spadkobierca może być zobowiązany do zwrotu bonifikaty, jeśli zbył lokal przed upływem terminu 5 lat od dnia nabycia i nie przeznaczył uzyskanej sumy na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Przemawia za tym także i to, że z tytułu dziedziczenia na spadkobiercę przechodzą wszelkie prawa i obowiązki zmarłego związane z majątkiem spadkowym - także i obowiązek zwrotu bonifikaty. Zdaniem opiniującego gmina może więc żądać od Pana zwrotu bonifikaty.

Zespół
e-prawnik.pl