Podnajem od gminy a ochrona praw lokatorów - opinia prawna

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zmianami),

• Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami).

Zgodnie z art. 20 § 2a Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych gmina może wynajmować lokale od innych właścicieli i podnajmować je osobom, których gospodarstwa domowe osiągają niski dochód. Zgodnie z art. 688 [2] kodeksu cywilnego bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana tylko co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. W umowie z właścicielem lokalu musi więc znaleźć się jego zgoda na podnajem. 

W opisywanym w pytaniu wypadku mamy do czynienia z dwoma stosunkami najmu. Pierwszy z nich jest stosunkiem najmu zawarty w celu innym niż zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Stroną tej umowy jest bowiem gmina, a nie faktyczny lokator.  

W rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, lokalem jest lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. Gmina zawierając umowę najmu nie zaspakaja swoich potrzeb mieszkaniowych, Zasadniczo należałoby więc uznać, iż umowa zawarta między właścicielem lokalu a gminą nie podlega regulacji ustawy o ochronie praw lokatorów.

Ponadto zgodnie z art. 668 § 2 kodeksu cywilnego stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Zgodnie z art. 688 kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Biorąc pod uwagę powyższe można stwierdzić, że zarówno umowa najmu, jak i podnajmu wygasną po upływie trzymiesięcznego wypowiedzenia.

Stoi to w oczywistej sprzeczności z zasadami dotyczącymi przyczyn i terminów wypowiadania umów najmu, obowiązującymi na gruncie ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z przepisami tej ustawy, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w tej ustawie. Ustawa przewiduje co prawda krótki, trzymiesięczny, okres wypowiedzenia. Dotyczy on jednak sytuacji, które można określić jako nienależyte wykonywanie umowy, tj. gdy lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,

• jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,

• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.  

Termin ten obowiązuje także w razie konieczności rozbiórki lub remontu budynku.   

Dłuższe terminy ustawodawca przewidział np. dla umowy najmu, w której czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku w razie niezamieszkiwania najemcy w lokalu przez 12 miesięcy (wynosi on 6 miesięcy) lub, gdy najemca ma tytuł prawny do innego mieszkania spełniającego warunki lokalu zamiennego i może w nim zamieszkać (miesiąc).  

W opisywanej sprawie można jednak powołać się na fakt, iż właściciel mieszkania (wynajmujący w pierwszym stosunku najmu) wiedział, jaki jest cel umowy, tj. zawarcie umowy podnajmu w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, by w ten sposób argumentować za zastosowaniem ustawy o ochronie praw lokatorów. Ponadto, zgodnie z art. 11 ust. 8 tej ustawy w wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora, niż to wynika z przepisów tego artykułu. I choć przepis ten dotyczy w założeniu przede wszystkim spółdzielczego prawa do lokalu, to może też znaleźć zastosowanie w przedstawionej sytuacji (tak uchwała SN z dnia 23 lipca 2004 r. III CZP 31/04).  

Skuteczność wypowiedzenia umowy najmu wobec Państwa jako lokatorów zależeć więc będzie od zachowania warunków przewidzianych we wskazanej wyżej ustawie.

Właściciel lokalu może też, zdaniem opiniującej, powołać się na art. 11 ust. 4 i 5 jako przyczynę wypowiedzenia. Zgodnie z tymi przepisami nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa wyżej.  

W innym wypadku powinno zostać zawarte porozumienie określające warunki opuszczenia przez Państwa lokalu. Zgodnie z art. 11 ust. 10 ustawy z ważnych przyczyn właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.  Warto jednocześnie wskazać, iż za ważną przyczynę z reguły nie można uznać korzystnej sprzedaży nieruchomości wynajmującego (wyrok SN z 24 października 2000 r., V CKN 132/2000).