Administrowanie oraz sprzedaż udziałów w kamienicy
Pytanie:
"W ostatnim miesiącu moja rodzina na podstawie stwierdzenia nabycia spadku po nieżyjącej kuzynce nabyła udziały w kamienicy. Moja rodzina uprawniona do udziałów w kamienicy liczy 5 osób. Następna rodzina, która wraz z nami nabyła prawa do spadku liczy 2 osoby. Razem mamy 50 % udziałów. Następne 50 % będzie miała 1 osoba, która obecnie w sądzie okręgowym prowadzi postępowanie o nabycie spadku (nie wiemy kiedy się skończy). Obecnie został złożony wniosek o założenie Księgi Wieczystej, gdyż do tej pory jej nie było. Kamienica jest administrowana przez Zakład Gospodarki Mieszkaniowej. Nie ma fizycznego podziału kamienicy na lokale. W kamienicy mieszkają lokatorzy. Czy można sprzedać kamienicę nie czekając na zakończenie postępowania spadkowego przez głównego udziałowca? Czy musi być dokonany podział administracyjny budynku przed sprzedażą?Czy można podzielić kamienicę bez głównego udziałowca? (do tej pory w Księdze Wieczystej i wpisie do ewidencji gospodarczej figuruje nieżyjąca krewna).Co z administrowaniem budynku do czasu gdy główny udziałowiec nabędzie prawo do spadku? Co się stanie jeżeli nie nabędzie prawa do spadku? Czy musi być dokonana inwentaryzacja budynku celem przejęcia od obecnego administrowania? Czy obecni udziałowcy mogą decydować o wysokości czynszu oraz o emisji czy o dokwaterowaniu nowych lokatorów? Jakie są koszty przejęcia kamienicy od obecnego administratora?"
Odpowiedź prawnika: Administrowanie oraz sprzedaż udziałów w kamienicy
W przedstawionym stanie faktycznym, doszło do powstania współwłasności między spadkobiercami (7 osób). W ten sposób nabyli oni udziały w całej masie spadkowej po spadkodawcy, m.in. we własności nieruchomości (kamienicy). Sąd w postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wskazał w jakich częściach nabywają Państwo (spadkobiercy) spadek (50% udziałów w kamienicy).
Jak więc wynika z powyższego, spadkobiercy stali się udziałowcami w kamienicy, podczas gdy toczy się kolejna sprawa o stwierdzenie nabycia spadku w stosunku do innego spadkobiercy po innym spadkodawcy. W tym stanie prawnym, spadkobiercy (którzy już nabyli spadek - czyli 7 osób) nie mogą sprzedać całej nieruchomości (przedmiotem wchodzącym w skład masy spadkowej), albowiem nie są współwłaścicielami całej kamienicy.
Zgodnie z art. 1036 kc, spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku. Jak więc wynika z powyższego przepisu mogą Państwo zbyć udział (50%) kamienicy (w przedmiocie należącym do spadku) jednakże do dokonanie tej czynności musi być wyrażona zgoda przez wszystkich współspadkobierców.
Istnieje również możliwość zbycia udziału w całym spadku na podstawie art. 1051 kc, spadkobierca, który spadek przyjął, może spadek ten zbyć w całości lub w części. To samo dotyczy zbycia udziału spadkowego. W tym przypadku spadkobiercy dokonaliby sprzedaży swoich udziałów w całej masie spadkowej na rzecz osoby trzeciej.
Jeżeli w wyniku aktualnie toczącego się postępowania w sprawie stwierdzenia nabycia spadku przez jednego ze spadkobierców, nabędzie on spadek, a w związku z tym stanie się on współwłaścicielem kamienicy w części wskazanej w postanowieniu o nabyci spadku (jak wynika z opisu sytuacji będzie go 50 %). Jeżeli jednak okaże się że osoba ta nie może dziedziczyć po spadkodawcy, a nie ma innych (dalszych spadkobierców) ta część kamienicy która by mu przypadała będzie dziedziczona przez gminę ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy.
Zgodnie z art. 935 § 3 kc, w braku małżonka spadkodawcy i krewnych powołanych do dziedziczenia z ustawy, spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy jako spadkobiercy ustawowemu. Jeżeli miejsca ostatniego zamieszkania spadkodawcy w Rzeczypospolitej Polskiej nie da się ustalić lub ostatnie miejsce zamieszkania spadkodawcy znajdowało się za granicą, spadek przypada Skarbowi Państwa jako spadkobiercy ustawowemu.
Po uregulowaniu spraw związanych z postępowaniem spadkowym i działem spadku, powstanie współwłasność na nieruchomości - kamienicy (współwłasność między w/w 7 spadkobiercami jednego ze spadkodawców a spadkobiercą drugiego ze spadkodawców). W tej sytuacji, każdy ze współwłaścicieli będzie miał prawo żądać zniesienia współwłasności albo poprzez sprzedaż nieruchomości (i podział sumy uzyskanej ze sprzedaży między współwłaścicieli) albo poprzez podział nieruchomości (jeżeli jest to możliwe np. poprzez wyodrębnienie lokali).
W związku z powyższym nie będzie możliwy podział nieruchomości bez zakończenia ostatniej sprawy spadkowej i działu spadku między spadkobiercami (tymi 7 spadkobiercami).
Współwłaściciele mają prawo i obowiązek zarządzać nieruchomością wspólną, a w związku z tym mogą ustalać wszelkie opłaty, w tym czynsz, związane z ich własnością. Jednakże w tym przypadku należy pamiętać o prawach lokatorów wynikających z ustawy o ochranie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. Jeżeli współwłaściciele będą chcieli sami zarządzać nieruchomością wspólną, obecny zarządca będzie musiał się z nimi rozliczyć z dotychczasowego zarządu.
Oszacowanie kosztów przejęcia administrowania budyniem od obecnego administratora nie jest możliwe, albowiem jest to uzależnione od indywidualnych cech danej sprawy. Nie istnieją ogólne zasady (wskaźniki) określania w/w kosztów. Przepisy prawa nie nakładają wyraźnie obowiązku ponoszenia jakichkolwiek kosztów z tytułu przejęcie administrowania budynkiem.
Zarządzanie nieruchomościami po zmianach 22 września 2004 r.
A jeśli nie jesteś jedynym właścicielem... - Co może współwłaściciel?
Ustawa o ochronie praw lokatorów - krótki komentarz
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?