Bezumowne korzystanie z części gruntu

16.3.2007

Pytanie klienta:

""Na podstawie umowy sprzedaży nabyłem od Gminy samodzielny lokal mieszkalny jako odrębną nieruchomość wraz z udziałem wynoszącym 1590/1000 we wspólnych częściach budynku oraz w działce gruntu . W taki sam sposób Gmina dokonała sprzedaży innych sześciu lokali i udziałów w działce gruntu innym sześciu nabywcom tego samego budynku. Po nabyciu przedmiotowych siedmiu lokali od Gminy powstała tak zwana mała wspólnota mieszkaniowa licząca 7 lokatorów – właścicieli. Do dnia dzisiejszego istnieje spór między członkami tej wspólnoty do tego stopnia iż pięciu z siedmiu lokatorów podejmuje uchwały bez zgody pozostałych dwóch członków wspólnoty. Administratorem małej wspólnoty jest Administracja Domów Mieszkalnych. Jako właściciel swojego lokalu i swojego udziału w gruncie wyraziłem osobistą zgodę by sąsiad którego działka graniczy z działką wspólnoty wybudował sobie komórkę w taki sposób by jej zabudowa przylegała do istniejącej już na gruncie mojej komórki. W wyniku tego przyłączenia sąsiad musiał zająć część gruntu stanowiącego mój udział, zajęcie dotyczy zaledwie części 4 m2 gruntu. Ja wyraziłem osobistą zgodę sąsiadowi nie pytając o zgodę wspólnoty ponieważ wspólnota też nie pyta mnie o zgodę na podejmowanie uchwał wspólnoty. Czy w takiej sytuacji mogłem wyrazić osobistą zgodę by sąsiad zajął część działki której udział należy do mnie, oraz czy wspólnota ma prawo żądać od sąsiada pieniędzy za bezumowne korzystanie z tej części gruntu który należy do mnie.""

Odpowiedź prawnika:

Zgodnie z uregulowaniem ustawy o własności lokali w przypadku gdy liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, zarząd nieruchomością wspólną podlega przepisom kodeksu cywilnego (art. 19).

Czynności zarządu nieruchomością wspólną dzielą się na dwie kategorie

  1. czynności zwykłego zarządu, do dokonaniu których potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, przy czym w braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania takie czynności (art. 202);
  2. czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, do dokonania których potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, w razie braku zgody wszystkich, współwłaściciele których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaściciel (art. 199 kc).

Zgodnie z art. 209 kc każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania prawa.

Jak wynika z przytoczonych powyżej przepisów jedynie czynności zachowawcze (np wniesienie powództwa posesoryjnego lub windykacyjnego) mogą być dokonane samodzielnie przez jednego ze współwłaścicieli. Dla dokonywania pozostałych czynności potrzebna jest zgoda, odpowiednio większości lub wszystkich współwłaścicieli.

Jeśli zatem na 4m2 nieruchomości wspólnej wzniesiony został jakiś budynek bez zgody współwłaścicieli, wówczas każdy ze współwłaścicieli może żądać ochrony np. żądać usunięcia tego budynku (art. 222 § 2 kc) lub żądać odkupienia przez sąsiada tej części nieruchomości na której wznosi się budynek, jeśli budynek ten przenosi znacznie wartość tej części nieruchomości (art. 231 § 2 kc). Współwłaściciele mogą również ustanowić na rzecz sąsiada podlegającą opłacie służebność gruntową. Każdy ze współwłaścicieli mógłby również żądać uiszczania opłat za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Trzeba również podkreślić, że udział we współwłasności wyrażony konkretnym ułamkiem nie może być odnoszony do fizycznie „wydzielonej części” nieruchomości, jest to bowiem kategoria idealna. Jeśli nie został dokonany podział tzw. „do używania” - quoad usum (tj. porozumienie współwłaścicieli co do tego, który będzie używał konkretnej części przedmiotu współwłasności, bez dokonywania podziału prawnego) wówczas współwłaściciel nie może oddać innej osobie „kawałka nieruchomości” twierdząc, że jest należy. Taki kawałek jak i cała nieruchomość jest przedmiotem współwłasności wszystkich współwłaścicieli, co oznacza, że decyzje dotyczące nawet fragmentu nieruchomości powinny być podejmowane wedle przedstawionych powyżej zasad.

Zespół prawników
e-prawnik.pl -

Powiązane artykuły

Dzierżawa 2025: Kompletny przewodnik prawny - umowa, obowiązki, prawo pierwokupu

Wszystko o dzierżawie w 2025 roku: jak zawrzeć umowę dzierżawy, jakie są obowiązki stron, prawo pierwokupu nieruchomości rolnych. Praktyczny przewodnik prawny z przykładami.

Użytkowanie wieczyste 2025 | Aktualne przepisy i stawki

Wszystko o użytkowaniu wieczystym w 2025 roku: aktualne przepisy, stawki opłat, przekształcenie we własność, terminy i praktyczne porady. Kompletny przewodnik prawny.

Immisje - czyli co zrobić, jeżeli sąsiad zakłóca korzystanie z mieszkania lub działki?

Kompleksowy przewodnik po immisjach sąsiedzkich w 2025 roku. Dowiedz się jak skutecznie bronić się przed uciążliwymi sąsiadami, jakie przysługują Ci prawa i jak dochodzić odszkodowań.

Jak współwłaściciele mogą korzystać ze wspólnej nieruchomości? Praktyczny przewodnik prawny

Kompletny poradnik o prawach współwłaścicieli nieruchomości. Dowiedz się jak korzystać ze wspólnej nieruchomości, jakie przysługują roszczenia i jak dokonać podziału quoad usum. Aktualne przepisy (...)

Rozliczenia małżonków po ustaniu ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej z tytułu nakładów i wydatków związanych z budową budynku mieszkalnego na gruncie jednego z małżonków

Częstym przypadkiem z jakim spotykamy się na kanwie spraw związanych z podziałem majątku wspólnego małżonków jest sytuacja, w której małżonkowie wspólnie dokonują budowy budynku mieszkalnego (...)

Jak opodatkowane jest zbycie nieruchomości w CIT?

Co do zasady, przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży.

Czego dotyczy zasiedzenie?

Zasiedzenie to jedna z form nabycia własności rzeczy poprzez jej długotrwałe, faktyczne posiadanie. Zasiedzenie jest więc sposobem nabycia własności przez upływ czasu. Zasiedzenie jest sposobem (...)

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów

W dniu 05 października 2018 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych (...)

Jakie grunty w użytkowaniu wieczystym staną się własnością 1 stycznia 2019 r.?

Z mocy prawa – 1 stycznia 2019 r. – prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi zostanie przekształcone w prawo własności na rzecz dotychczasowych (...)

Kiedy powstaje obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości?

Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstaje, co do zasady, od pierwszego dnia miesiącanastępującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego (...)