Bezumowne korzystanie z części wspólnych

Odpowiedź prawnika: Bezumowne korzystanie z części wspólnych

Zasady odpowiedzialności za bezumowne korzystanie z cudzej rzeczy regulują art. 224 i 225 k.c.:

Art. 224. § 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.  

§ 2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. 

Art. 225. Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Przepisy nie przewidują ograniczenia czasowego odnoszącego się do żądania odszkodowania za bezumowne korzystanie. Uprawniony wierzyciel może zatem żądać tego rodzaju świadczenia za cały okres korzystania z rzeczy bez porozumienia z nim.

Powyższe należy odróżnić od instytucji przedawnienia. Zgodnie z art. 117 k.c. z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. Po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia. Jednakże zrzeczenie się zarzutu przedawnienia przed upływem terminu jest nieważne. Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata. W przedstawionej sytuacji mamy do czynienia z dziesięcioletnim terminem przedawnienia.

Przedawnienie roszczenia nie jest brane pod uwagę z urzędu przez sąd. Odniesie ono jedynie skutek w sytuacji, kiedy dłużnik podniesie zarzut go dotyczący. Spowoduje to niemożność dochodzenia roszczenia na drodze postępowania sądowego, zaś przedawnione roszczenie przemieni się w roszczenie naturalne. Oznacza to, że w sferze prawa będzie ono istniało nadal, aczkolwiek nie będzie mogło być skutecznie dochodzone.

W konsekwencji należy uznać, że w pytaniu chodziło prawdopodobnie właśnie o przedawnienie, a nie samą możliwość wysunięcia opisanego roszczenia. Należy uznać, że w opisanej sytuacji Wspólnota ma prawo żądać odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania za cały jego okres, a nie tylko za 10 lat. Niemniej podniesienie zarzutu przedawnienia spowoduje, że możliwe będzie dochodzenie go jedynie za dziesięcioletni okres czasu.