Brak powiadomienia właścicieli lokali o uchwale
Pytanie:
"W ubiegłym roku na zebraniu wspólnoty podjęto uchwałę o odwołaniu podjętej parę lat wstecz uchwały dotyczącej modernizacji sieci instalacji gazowej, ponieważ zarząd postanowił malować klatki schodowe. Zarząd, w którym ja jeszcze byłem przeprowadził w ramach obowiązującej jeszcze wtedy uchwały wymianę instalacji gazowej poziomej i dalsza część prac dotycząca wymiany pionów miała być przeprowadzona po zgromadzeniu odpowiedniej kwoty na funduszu remontowym. Budynek ma 55 lat i rury gazowe są skręcane. Została przeforsowana opcja, że zostanie zamówiona ekspertyza na temat stanu instalacji gazowej w budynku. Właściciele nie czekając na wyniki ekspertyzy składali podpisy pod uchwałą. Gmina i kilku właścicieli głosowali przeciw! odwołaniu uchwały dotyczącej remontu instalacji gazowej. Ku mojemu zdziwieniu na jesieni zaczął się remont klatek schodowych. Okazało się, że po dwóch miesiącach Gmina zmieniła zdanie pod wpływem ekspertyzy, w której czytamy: instalacja gazowa jeszcze nie wymaga wymiany! Przedstawiciel Gminy Gdańsk w rubryce przeciw, gdzie złożył wcześniej swój podpis dopisał przyimek za i w ten sposób uchwała gazowa została odwołana na rzecz malowania klatek. Nawiązując do wcześniejszej Państwa odpowiedzi dotyczącej uchwał to w myśl Art. 23. 3. zarząd nie musi mi przekazać kserokopii uchwał tylko powiadomić na piśmie o jej treści. W związku z tym jak mogę zaskarżyć uchwałę, jeżeli nie mogę dołączyć do pozwu kopii? Jak mogę stwierdzić czy rzeczywiście większość uprawnionych właścicieli podpisała się, jeżeli kopii uchwał nie mam? I czy uchwała spełnia formalno-prawne wymogi jeżeli nie mam jej kopii? Wynika z tego, że zarządca-administrator, który jest osobą trzecią ma większe uprawnienia niż właściciel, ponieważ ma dostęp do wszystkich dokumentów właścicieli! Jak Państwo widzicie w wspólnocie do której należę jest szereg patologii. 1. Czy w dowolnym czasie można poprawiać raz głosowaną uchwałę? 2. Czy są jakieś uregulowania prawne dotyczące uchwał to znaczy czy istnieje określony czas zbierania podpisów, ponieważ Art. 23. 1. uwl nie określa tego. 3. Czy sprzątaczka może roznosić wszelkiego rodzaju aneksy, rozliczenia za media, gdzie są podane nie tylko dane osobowe, ale inne istotne informacje na przykład o nadpłatach, zadłużeniach itp. Jak to się ma do ustawy o danych osobowych?"
Odpowiedź prawnika: Brak powiadomienia właścicieli lokali o uchwale
W przedmiocie pytania o powiadomienie na piśmie o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zbieranych indywidualnie faktycznie należy to do obowiązków zarządcy nieruchomości. Niestety spełnianie tego obowiązku nie jest obwarowane w zasadzie żadną sankcją. Należy stwierdzić jednoznacznie, że pomimo nie doręczenia Panu kserokopii, uchwała spełnia wymogi formalno - prawne w tym sensie, że nie ma to wpływu na skuteczność uchwały (Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 8 lipca 2004 r. IV CK 543/2003 - Niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w tym trybie (art. 23 ust. 3 ustawy) nie ma wpływu na jej skuteczność). Niemniej jest to naruszenie prawa i obowiązków zarządu. W zasadzie jedynym środkiem obrony dla właścicieli jest wykorzystanie art. 26 ust. 1 u.w.l. I żądanie ustanowienia przez sąd zarządu przymusowego w sytuacji, gdy zarząd nie wykonuje swoich obowiązków. Aby dowiedzieć się o przegłosowaniu uchwały, jeśli informacja nie jest udzielana Panu telefonicznie, można spróbować zdobyć ją żądając dostępu do dokumentów wspólnoty. Jeśli i to nie odniesie (co jest prawdopodobne) skutku, pozostaje w piśmie do sądu wyjaśnić powyższą sytuację uzasadniając brak odpisu uchwały oraz niejasną sytuację co do obowiązywania uchwały.
Co do zmiany stanowiska przez przedstawiciela Gminy już po podjęciu uchwały, to w przepisach ustawy wprost ten problem nie został jednoznacznie rozwiązany. Jednakże podobna sytuacja była już przedmiotem rozstrzygnięcia sądowego. W wyroku z dnia 9 kwietnia 2003 r. II SA/Gd 873/2000 Naczelny Sąd Administracyjny - Ośrodek Zamiejscowy w Gdańsku orzekł, że zmiana stanowiska przez osobę uczestniczącą w podejmowaniu uchwały, nie ma samoistnego wpływu na prawne znaczenie uchwały. Skutki prawne jej oświadczenia, współtworzącego uchwałę o zgodzie na dokonanie określonych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną nie mogą być anulowane w drodze prostego cofnięcia. Ewentualny wpływ na proces inwestycyjny może mieć jedynie skuteczne zaskarżenie uchwały właścicieli do sądu powszechnego na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali. Z powyższego wynika, że działanie pana przedstawiciela Gminy było pozbawione skutków prawnych i wiążące jest jego pierwotne stanowisko wyrażone w uchwale.
Jeżeli chodzi o pytanie z terminem na zbieranie podpisów to takiego terminu nie ma.
Zgodnie z ustawą o ochronie danych osobowych dane osobowe mogą być przetwarzane tylko w przypadkach wymienionych w 23 ust. 1 tejże ustawy. Pytanie jednak dotyczy raczej sposobu wykorzystywania tych danych. Faktycznie udostępnienie danych osobowych sprzątaczce może stanowić naruszenie ustawy. Według ustawy nie wolno ujawniać danych pozwalających na identyfikację osoby. Same informacje o nadpłatach, zadłużeniach etc. nie stanowią danych osobowych w rozumieniu ustawy, gdyż same nie pozwalają na identyfikację osoby. Z drugiej jednak strony, czysto pragmatycznej, sprzątaczka musi wiedzieć gdzie wymienione przez Pana dokumenty dostarczyć - zarząd może bowiem zlecić tę czynność takiej osobie. Naszym zdaniem powyższe dokumenty powinny być jednak zabezpieczone w taki sposób, aby sprzątaczka nie miała dostępu do ich szczegółowej treści, natomiast powinna mieć dostęp do danych osobowych w postaci imienia, nazwiska i adresu.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?