Budynek jako wkład niepieniężny do spółki

Odpowiedź prawnika: Budynek jako wkład niepieniężny do spółki

Przedmiotem wkładu niepieniężnego (aportu) może być w szczególności: prawo własności, prawo obligacyjne, ograniczone prawo rzeczowe. Przedmiotem aportu nie mogą być jednak prawa niezbywalne, takie jak np. użytkowanie czy świadczenie pracy bądź usług.

Zakładamy, że zamiarem wspólników jest wniesienie do spółki, jako wkładu, prawa własności budynku. Zgodnie z art. 46 kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (tzw. nieruchomości gruntowe), jak również budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zasadą jest wic, że nieruchomością może być wyłącznie grunt, jako część powierzchni ziemskiej. Z kolei budynek może zostać uznany za rzecz nieruchomą w rozumieniu prawa cywilnego tylko wówczas, gdy przepis szczególny tak stanowi. Wśród takich przypadków wymienić należy w szczególności:

- budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy (związku gmin) przez wieczystego użytkownika albo nabyte przez niego zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste

- budynki przekazane na własność rolniczej spółdzielni produkcyjnej wraz z gruntem zabudowanym Skarbu Państwa, oddanym w użytkowanie oraz wzniesione na takim gruncie przez tę spółdzielnię, a także wzniesione przez nią na gruncie stanowiącym wkład gruntowy,

- budynki garaże wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa lub gminy (związku międzygminnego) przez najemcę, z jego własnych środków i przez niego nabyte

Jeżeli więc budynek, który zamierzacie Państwo wnieść jako wkład do spółki z o.o. nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności, własność samego budynku nie może zostać wniesiona celem pokrycia udziałów jako wkład niepieniężny. Budynek ten nie jest samodzielną rzeczą w rozumieniu prawa cywilnego i nie może stanowić samodzielnego przedmiotu obrotu. Zatem w takiej sytuacji budynek może być wniesiony do spółki wyłącznie wraz z własnością nieruchomości, na której jest wzniesiony.

Wspomnieć należy również o innej jeszcze możliwości. Otóż właściciel nieruchomości, na której znajduje się budynek, może wnieść do spółki jako wkład prawo najmu takiego budynku. Wówczas spółka będzie mogła zajmować przedmiotowy budynek jako najemca, a nie jak właściciel.