Charakter umowy najmu

Odpowiedź prawnika: Charakter umowy najmu

Zasadnicza różnica między umową użyczenia a umową najmu polega na tym, że użyczający oddaje rzecz do bezpłatnego używania, natomiast wynajmujący oddaje rzecz do używania w zamian za czynsz, który może mieć formę pieniężną lub niepieniężną.  Obie umowy mogą być zawarte na czas określony lub nieokreślony. Należy również pamiętać, że rodzaj umowy określa się według jej treści, a nie nazwy nadanej przez kontrahentów. Jeśli zatem dochodzi do zawarcia umowy, na podstawie której osoba X oddaje do używania rzecz firmie Y w zamian za świadczenie określonych usług na rzecz X, wówczas należy indywidualnie ocenić, czy usługi miały taką wartość majątkową, że były rzeczywiście ekwiwalentem za korzystanie z użyczonej rzeczy, np. lokalu. Jeśli bowiem ich wartość była porównywalna z wartością czynszu, który musiałby płacić korzystający z lokalu, gdyby był najemcą, to można uznać, że doszło do zawarcia umowy najmu, a nie bezpłatnego użyczenia. Jeśli natomiast usługi były drobne, można przyjąć, że zawarto umowę bezpłatnego użyczenia. W każdym wypadku kontrahent umowy najmu nie może żądać czynszu w formie pieniężnej, jeśli w jej treści zastrzeżono odpłatność w formie innych niż pieniądze świadczeń, np. w postaci sprzątania lokalu. Wszelkie obowiązki stron określa bowiem treść umowy. Innymi słowy, jeśli w umowie nie zastrzeżono czynszu pieniężnego, oddający lokal do użyczenia nie może wypowiedzieć umowy na tej podstawie, że korzystający z lokalu nie zapłacił czynszu. Oddający lokal w użyczenie mógłby wypowiedzieć umowę tylko, gdyby korzystający z lokalu nie świadczył umówionych usług lub gdyby korzystał z lokalu w sposób sprzeczny z umową czy jego przeznaczeniem.

W razie, gdy korzystający z lokalu zapłacił oddającemu go w użyczenie czynsz pomimo braku do tego podstaw w treści umowy, można podjąć próbę odzyskania takich pieniędzy przed sądem na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu i nienależnym świadczeniu (art. 405 – 411). Wynik takiego procesu jest jednak trudny do przewidzenia. Sąd prawdopodobnie uzna, że korzystający z lokalu jako firma, czyli profesjonalista powinien znać przepisy prawa i mieć świadomość, że spełnia świadczenie, do którego nie jest zobowiązany w treści umowy, a zatem, że zwrot świadczenia w myśl art. 411 pkt 1 kodeksu cywilnego nie należy się. Poza tym użyczający lokal, który zużył pobrany nienależnie czynsz, nie jest uznawany za wzbogaconego.

Oddający lokal w użyczenie, który w rzeczywistości zawarł umowę najmu i nie opłacił podatku od kwoty uzyskiwanego czynszu, może narazić się na odpowiedzialność za wykroczenie lub przestępstwo skarbowe (zależnie od kwoty niezapłaconego podatku), zagrożone karą grzywny do 720 stawek dziennych albo karze pozbawienia wolności do lat 3, albo obu tym karom łącznie.