Darowizna nieruchomości dla małoletniego

Odpowiedź prawnika: Darowizna nieruchomości dla małoletniego

Zgoda sądu rodzinnego na dokonanie czynności prawnej w imieniu nieletniego konieczna jest w przypadku, gdy czynność ta przekracza zakres zwykłego zarządu. Nie istnieje uniwersalna definicja czynności zwykłego zarządu, dlatego oceny czy dana czynność przekracza zakres zwykłego zarządu należy dokonywać w oparciu o konkretną sytuację faktyczną. Dlatego aby ocenić czy dana czynność przekracza zakres zwykłego zarządu należy wziąć pod uwagę nie tylko wartość nieruchomości, ale także stan majątkowy nieletniego (np. przeniesienie własności nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa większych rozmiarów należącego do nieletniego może zostać uznane za czynność zwykłego zarządu, ale już przeniesienie własności nieruchomości na nieletniego, który nie posiada żadnego majątku może zostać uznane za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu). Dlatego nie można z całą pewnością stwierdzić, czy dana czynność będzie przekraczała zakres zwykłego zarządu.

Co do oceny kwestii jak zazwyczaj sądy odnoszą się do wyrażenia zgody na dokonanie takiej czynności, nie da się tego ocenić w oderwaniu od okoliczności konkretnego przypadku. Jeżeli czynność prawna dokonywana jest w interesie małoletniego, to nie ma podstaw, aby przypuszczać, że sąd nie wyrazi takiej zgody.

Oprócz zgody wyrażonej przez sąd rodzinny na dokonanie czynności prawnej należy jeszcze rozważyć, czy w tej konkretnej sytuacji małoletni może być reprezentowany przez rodzica. Zgodnie z art. 98 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego żadne z rodziców nie może reprezentować dziecka:

• przy czynnościach prawnych między dziećmi pozostającymi pod ich władzą rodzicielską;

• przy czynnościach prawnych między dzieckiem a jednym z rodziców lub jego małżonkiem, chyba że czynność prawna polega na bezpłatnym przysporzeniu na rzecz dziecka albo że dotyczy należnych dziecku od drugiego z rodziców środków utrzymania i wychowania.

W opisie stanu faktycznego mamy właśnie do czynienia z występowaniem jednego z rodziców w podwójnej roli: jako reprezentanta dziecka oraz drugiej strony umowy. Ponieważ mamy w tym przypadku do czynienia z darowizną, to należy przyjąć, że rodzic może reprezentować małoletniego przy dokonywaniu tej czynności prawnej. Gdyby rodzic nie mógł reprezentować małoletniego, konieczne byłoby powołanie kuratora.

Należy też odróżnić sytuację małoletnich do 13 roku życia oraz małoletnich od 13 roku życia (włącznie) do ukończenia 18 roku życia. Małoletni do 13 roku życia w ogóle nie mają zdolności do czynności prawnych i wszelkie czynności mogą być wykonywane jedynie przez osoby będące ich przedstawicielami ustawowymi (z reguły rodzice). Natomiast małoletni, którzy ukończyli 13 rok życia sami dokonują czynności prawnych, jednakże dla ważności tych czynności prawnych konieczne jest potwierdzenie przez przedstawiciela ustawowego. Jednakże bez zgody przedstawiciela ustawowego małoletni powyżej 13 roku życia mogą m.in. przyjąć darowiznę nieobciążliwą. Darowizna obciążliwa to taka, gdy darczyńca wkłada na obdarowanego obowiązek określonego działania lub zaniechania. Samo obciążenie nieruchomości hipoteką nie czyni jeszcze tej darowizny obciążliwą.

Reasumując jeżeli małoletni nie ukończył 13 roku życia prawdopodobnie dla dokonania darowizny nieruchomości konieczne będzie wcześniejsze uzyskanie zgody sądu rodzinnego. Jeżeli natomiast małoletni ukończył 13 rok życia, będzie on mógł samodzielnie złożyć oświadczenie woli o przyjęciu darowizny, bez wcześniejszego uzyskiwania zgody sądu rodzinnego oraz bez potwierdzenia przez przedstawiciela ustawowego.

Proszę jednak pamiętać, że dla ważności czynności prawnych dotyczących nieruchomości konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego.