Działalność gospodarcza sąsiada a immisje

Odpowiedź prawnika: Działalność gospodarcza sąsiada a immisje

Kodeks cywilny mając na względzie dobro właścicieli w szeregu przepisach wyraża zasady tzw. prawa sąsiedzkiego, które statuują pewne ograniczenia w wykonywaniu praw własnościowych. W omawianym stanie faktycznym szczególnie istotny jest art. 144 KC, dotyczący tzw. immisji:
Art.144. Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Ustawodawca zakazuje zakłócania korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, przyjmując, że wynika ona ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Dylematem praktycznym jest ocena dopuszczalności takiego oddziaływania – a zatem dopuszczalności wykonywania prawa własności. Ustawodawca bowiem stwierdza, że zakazane są zakłócenia ponad przeciętną miarę. Owo oddziaływanie bywa nazywane w literaturze prawniczej „immisją". Immisje bezpośrednie polegają na celowym, bezpośrednim kierowaniu określonych substancji (wody, ścieków, pyłów) na inną nieruchomość za pomocą odpowiednich urządzeń (rowy, rury itp.). Są więc zbliżone swym charakterem do fizycznej ingerencji i jako takie zabronione.
Immisje pośrednie są ubocznym, choć kłopotliwym dla sąsiadów, skutkiem działania właściciela, nie stanowią zaś rodzaju zamierzonego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Tutaj właściciel koncentruje się na wykonywaniu swego prawa własności, lecz jego działanie zakłóca sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości. Zdaje się, że zachowanie sąsiada (hałas, pył) można uznać właśnie za immisje pośrednią. Immisje pośrednie są częściowo dopuszczalne - w granicach określonych normą art. 144 KC.

Prawidłowa interpretacja pojęcia „przeciętnej miary” jest kluczowa w analizowanym stanie faktycznym. Zauważa się, że zawsze chodzi o obiektywną ocenę danego działania. Przy ustalaniu przeciętnej miary należy uwzględniać społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości emitującej zakłócenia, jak też nieruchomości doznającej zakłóceń. Trzeba więc przyznać, że dopuszczalne są tylko takie zakłócenia, które:

a) wynikają z normalnej eksploatacji nieruchomości, na której umiejscowione jest źródło zakłóceń, zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem,

b) nie naruszają normalnej eksploatacji nieruchomości doznającej zakłóceń zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.

Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości wynika więc z jej charakteru np. mieszkalnego lub „użytkowego”. Równocześnie przeciętną miarę dopuszczalnych zakłóceń wyznaczają stosunki miejscowe. To elastyczne kryterium pozwala brać pod uwagę wiele różnorodnych okoliczności towarzyszących immisjom, z uwzględnieniem funkcji miejsca i czasu następujących zakłóceń. W tej i podobnych sytuacjach pewną wskazówką mogą być również przepisy wykonawcze do ustawy o ochronie środowiska, zwłaszcza Rozporządzenie Ministra Środowiska w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku. Maksymalne natężenie zależy od rodzaju zabudowy i pory (dzień lub noc) i waha się między: 40 a 65 decybelami.

Podkreślić należy, iż jednoznaczna interpretacja sytuacji na gruncie tych z natury rzeczy ogólnych przepisów prawa nie jest możliwa, gdyż ocena okoliczności istnienia ewentualnej immisji i jej uciążliwości należy do Sądu. Wydaje się, że zbyt głośna praca urządzeń mechanicznych jak i pracowników, zwłaszcza jeśli przekracza owe administracyjne normy natężenia hałasu i pewien rozsądny w danych stosunkach miejscowych poziom, może być uznana za immisje. Podobnie należy traktować pojawiające się regularnie pyły, dym etc. Nie bez znaczenia jest również stanowisko sąsiada. Przy ewentualnym przyjęciu immisji, właściwym środkiem ochronnym przysługującym właścicielom nieruchomości sąsiednich w ramach prawa rzeczowego jest tzw. roszczenie negatoryjne, czyli roszczenie przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą. Mieszczą się w tym zakresie wszelkie przypadki zakłóceń korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę (art. 222 § 2 w zw. z art.144 KC.).

Art.222.§1.Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. §2.Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Praktyczne znaczenie zastosowania tego przepisu w kontekście immisji określa orzecznictwo: W tym wypadku może to oznaczać całkowite zaprzestanie działań będących źródłem immisji, czy też nałożenie obowiązków, które ustanowią zakłócenia w granicach "przeciętnej miary", jako dozwolonego oddziaływania.

Podsumowując, należy stwierdzić, że prawo cywilne daje instrumenty, którymi można się posłużyć przy nagannym i uciążliwym zachowaniu sąsiadów. Przepisy te posługują się jednak znamionami ogólnymi, co było celowym zabiegiem ustawodawcy. To Sąd bowiem, mający dokładny wgląd w panujące stosunki miejscowe i zaznajomiony ze wszystkimi okolicznościami jest w stanie obiektywnie ocenić czy mamy miejsce z naruszeniem prawa czy nie.

Na marginesie warto zauważyć, iż stosunki sąsiedzkie bywają materią szczególnie drażliwą i częstokroć lepsze efekty można uzyskać po rzeczowej rozmowie z sąsiadami, niż odwołując się do regulacji wyżej omówionych, których egzekucja przy złej woli skłóconych sąsiadów może być szczególnie utrudniona.