Eksmisja lokatora

Odpowiedź prawnika: Eksmisja lokatora

W przedstawionej sytuacji, zastosowanie znajdzie ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 19 ustawy o ochronie praw lokatorów do ochrony praw lokatora do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Przepis ten będzie miał zastosowanie do lokatorów, a więc osób, które dysponują lub dysponowały tytułem prawnym do lokalu. Należy przyjąć, że przedmiotowy lokator dysponował tytułem prawnym do lokalu - jego tytuł do korzystania z mieszkania wynikał z ówcześnie zawartej umowy najmu. W związku z powyższym, nie można samodzielnie, bez wyroku sądowego, doprowadzić w drodze przymusu do wydania zajmowanego lokalu.

Do ochrony władania lokalem stosuje się bowiem odpowiednio przepisy o ochronie posiadania, które dają posiadaczowi ochronę przed samowolnym naruszeniem posiadania. Samowolne naruszenie polega na bezprawnym wkroczeniu w sferę władztwa faktycznego posiadacza. Kwalifikacja naruszenia jako samowolnego wymaga więc ustalenia, że osoba dokonująca naruszenia nie była do tego upoważniona, tzn. że było ono obiektywnie bezprawne, przy czym zła lub dobra wiara nie ma żadnego znaczenia. Naruszenie posiadania tylko wtedy nie będzie samowolne, gdy istnieje podstawa prawna usprawiedliwiająca wkroczenie w zakres cudzego posiadania. Podstawą taką może być wyraźny przepis prawa, orzeczenie sądowe, decyzja administracyjna, a także zgoda samego posiadacza. W przedstawionym stanie faktycznym naruszenie samowolne nastąpi, jeżeli podejmą Państwo czynności bez zgody posiadacza (lokatora zajmującego dom bez tytułu prawnego) lub bez udziału komornika, wykonującego wyrok orzekający eksmisję.

Posiadaczowi przysługują dwa uprawnienia - roszczenie o przywrócenie posiadania oraz obrona konieczna. Stąd posiadacz jest uprawniony do użycia przymusu w celu obrony swojego posiadania. Użycie tego przymusu, aby było uprawnione, musi spełniać pewne warunki:

1) zastosowanie obrony koniecznej może nastąpić tylko równocześnie z samowolnym naruszeniem posiadania i przy zastosowaniu środków koniecznych do odparcia naruszenia; zastosowanie środków niewspółmiernych i niekoniecznych może spowodować przekroczenie obrony koniecznej;

2) zastosowanie samopomocy przy samowolnym naruszeniu posiadania nieruchomości jest dopuszczalne tylko w ścisłym związku czasowym jako „niezwłoczne" z samowolnym naruszeniem; samopomoc ma na celu przywrócenie własnym działaniem posiadacza stanu poprzedniego; jeżeli jest to niemożliwe, samopomoc jest niedozwolona; inaczej niż w razie obrony koniecznej - samopomoc nie może polegać na zastosowaniu przemocy względem osób;

Podsumowując, wejście do domu w sytuacji, gdy do tej pory władał nimi lokator (posiadacz) obecnie pozbawiony tytułu prawnego jest samowolnym naruszeniem posiadania tego lokatora i nie korzysta z ochrony niezależnie od tego, czy naruszycielem jest właściciel. Właściciel może odebrać swoją rzecz od posiadacza tylko w drodze egzekucji komorniczej, w braku dobrowolnego jej zwrotu przez posiadacza.

Dopiero po uzyskaniu wyroku eksmisyjnego (wskutek odpowiedniego powództwa), a następnie po uzyskaniu klauzuli wykonalności i skierowanie do egzekucji komorniczej, dojść może do usunięcia lokatora z lokalu. Do wykonania tytułu wykonawczego obejmującego obowiązek opróżnienia pomieszczenia zobowiązany jest komornik sądu, w którego okręgu nieruchomość się znajduje.

Pamiętać również należy o przepisie art. 14 ustawy o ochronie lokatorów. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414 z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3) obłożnie chorych,

4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Bardzo często zdarzają się sytuację, że eksmisja lokatorów trwa bardzo długo, gdyż gmina nie dysponuje odpowiednimi lokalami socjalnymi. Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 kodeksu cywilnego.