Eksmisja z powodu generalnego remontu

23.5.2007

Pytanie:

"Jako właściciel kamienicy wpisanej do rejestru zabytków w związku z bardzo złym stanem zabytkowej konstrukcji dachowej, po uzyskaniu zgody wydziału architektury i miejskiego konserwatora zabytków rozpocząłem remont generalny dachu. W trakcie prac konieczne okazało się wykwaterowanie lokatorów w związku z zagrożeniem dla ich życia i zdrowia. Fakt ten potwierdził konserwator zabytków oraz kierownik budowy. W związku z zaistniałą sytuacją działając na podstawie art. 11 ust.2 pkt.4 ustawy o ochronie praw lokatorów wypowiedziałem lokatorowi umowę najmu zawartą na czas nieokreślony. Jednocześnie wskazałem lokal zamienny spełniający wszystkie ustawowe wymogi. W dniu dzisiejszym lokator powiadomił mnie, że nie opuści zajmowanego lokalu mimo, iż jest świadomy zagrożenia związanego z przebywaniem w lokalu, którego strop grozi zawaleniem. Wydaje mi się, że konieczny będzie pozew o eksmisję. Czy jest możliwość przyspieszenia takiego procesu poprzez zabezpieczenie pozwu? Może jakiś specjalny tryb? Jak mam uwolnić się od odpowiedzialności w przypadku, gdy pomimo moich ostrzeżeń lokator będzie nadal przebywał w mieszkaniu a strop zacznie przeciekać, a w najgorszym wypadku zawali się (zabytkowe belki mają ok.200 lat). Mam podpisaną umowę z firmą budowlaną na remont-w momencie, gdy lokator się nie wyprowadzi, wstrzymane zostaną prace a ja obciążony zostanę karami umownymi. Czy mogę obciążyć nimi lokatora?(jest to kwota ok. 300 tyś złotych). "

Odpowiedź prawnika: Eksmisja z powodu generalnego remontu

Z przedstawionych informacji wynika, iż umowa z najemcą została rozwiązana, stąd jeżeli minął już okres wypowiedzenia umowy, a najemca nie opuścił lokalu, ma pan możliwość wytoczenia powództwa o opróżnienie lokalu (eksmisję). W pozwie o eksmisję może Pan złożyć wniosek o zabezpieczenie powództwa na podstawie art. 755 §1 kodeksu postępowania cywilnego, w którym ustawodawca dopuszcza możliwość zabezpieczenia powództwa niepieniężnego, w sposób , w jaki sąd stosownie do okoliczności uzna za odpowiedni, nie wyłączając sposobów zabezpieczenia dotyczących roszczeń pieniężnych. Do szczególnych form zabezpieczenia w tym przypadku można zaliczyć:

unormowanie praw i obowiązków stron lub uczestników postępowania na czas trwania postępowania;
ustanowienie zakazu zbywania przedmiotów lub praw objętych postępowaniem;
zawieszenie egzekucji lub postępowania wykonawczego;
uregulowanie sposobu roztoczenia pieczy nad małoletnimi dziećmi;
nakazanie wpisania stosownego ostrzeżenia w księdze wieczystej lub we właściwym rejestrze.

Zabezpieczenie nie ma jednak na celu przyspieszenia procesu. Z Pańskiej relacji wynika, że dochował Pan wszelkich formalności związanych z zachowaniem bezpieczeństwa lokatorów, tj. poinformował Pan o niebezpieczeństwie oraz o skutkach niepodporządkowania się do Pańskich zaleceń, najemcy przyjęli to do wiadomości oraz są świadomi zagrożenia, w następnej kolejności skieruje Pan sprawę na drogę postępowania sądowego. Najemcy jeżeli są osobami dorosłymi, mającymi pełną zdolność do czynności prawnych wówczas osobiście odpowiadają oni za skutki swoich decyzji. W związku z powyższym nie będzie Pan pociągnięty do odpowiedzialności w przypadku szkody powstałej w wyniku działania najemców.

Jeżeli jednak dojdzie do sytuacji, w której będzie Pan zobowiązany do zapłaty kary umownej, będzie miał Pan wówczas prawo do dochodzenia kwoty tej kary (odszkodowania) od najemców, jeżeli udowodni Pan, że z ich winy poniósł Pan niniejszą sankcję. Zgodnie bowiem z art. 415 kodeksu postępowania cywilnego kto ze swej winy wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Na marginesie warto jednak wskazać, iż kara umowna dotyczy nie spełnienia świadczenia niepieniężnego.

Zespół prawników
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Eksmisja z powodu generalnego remontu

Komentarze