Fikcyjna umowa sprzedaży
Pytanie:
" Na prośbę kolegi, z którym znamy się od lat, zgodziłem się na przepisanie na mnie nieruchomości położonej niedaleko X. Koledze groził komornik zajęciem majątku z powodu poręczenia, którego komuś udzielił i które miało być egzekwowane. Nota bene na tym terenie operowała przed laty tzw. spółka polonijna, której ja byłem właścicielem, a on pełnomocnikiem. Zgodziłem się pod warunkiem, że nie będę miał nigdy z tego tytułu problemów natury podatkowej czy jakichkolwiek innych. Sporządzono akt notarialny, w którym zanotowano, ż należność została zapłacona. Było to kilka lat temu, chyba około 2003-2004. Dwa lata temu zaczęliśmy znowu trochę współpracować (po wielu latach przerwy), ale jesienią 2008 kolega zakończył współpracę dość obcesowo. Nie wypełnił przy tym swoich zobowiązań wobec mnie, ale z tym się pogodziłem, gdyż ostatnie dwa lata uświadomiły mi do końca, że "kolega" jest nie tylko źle wychowany, ale także jest krętaczem i oszustem, który swój świetnie prosperujący biznes buduje na korupcji wódczano-finansowej oraz na niedotrzymywaniu ustaleń, szantażu i krętactw wobec swoich dostawców, klientów i partnerów. Latem 2008 przepisaliśmy nieruchomość z powrotem na kolegę, ale nie na niego prywatnie, tylko na spółkę z o.o., której właścicielem jest jego partnerka życiowa, oczywiście tylko formalnie, a kolega prezesem. W akcie notarialnym zostało znowu zapisane, że należność była uregulowana. Miesiąc temu dostałem z gminy, na terenie której leży nieruchomość, zawiadomienie o egzekucji należnego podatku od nieruchomości za lata 2006/2007 w kwocie ponad 20 tysięcy złotych. Zwróciłem się do kolegi o pokrycie tego podatku, otrzymałem zapewnienie, że oczywiście nie będzie problemu. Jednak od miesiąca nie wywiązuje się z tego zobowiązania, a ja mam konto zajęte przez komornika. Kolega nie odbiera telefonów, nie odpowiada na dziesiątki SMS-ów. Streszczenie faktów: oczywiście nie było żadnych płatności wzajemnych z tytułu zmiany właściciela, była to przysługa dla kolegi w biedzie, jestem obywatelem norweskim, nie mam obywatelstwa polskiego, przepisanie na mnie to była transakcja dwóch prywatnych osób powiązanych kiedyś spółką polonijną, druga sprzedaż odbyła się jednak pomiędzy mną i spółką z o.o. Zapłaty rzeczywiście nie było, a Spółka nie będzie mogła twierdzić inaczej, bo musiałaby oprzeć ten argument na "czarnych pieniądzach", gdyż w księgach nie ma oczywiście śladu żadnej zapłaty. Czy w sytuacji, do której mnie ten człowiek doprowadził, mogę zażądać zapłaty lub unieważnienia sprzedaży wspomnianej nieruchomości ze względu na brak zapłaty?"
Odpowiedź prawnika: Fikcyjna umowa sprzedaży
Poniżej zostały wskazane ogólne możliwie ścieżki służące anulowaniu dokonanej transakcji. W niniejszej odpowiedzi nie przesądzamy, na ile Pańskie roszczenia będą skuteczne (tzn. czy uda się Panu wygrać sprawę). Pragniemy również zauważyć, że poniższe rozważania będą się również odnosiły do pierwszej z dokonanych transakcji.
Nieważności czynności prawnej dotyczy zapis kodeksu cywilnego stanowiący, że czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Powołując się na ten zapis mógłby Pan ewentualnie wykazywać, że nieważną była pierwsza transakcja, a co za tym idzie, nie mogło dojść również i do drugiej transakcji.
Inną przesłanką służącą "unieważnieniu transakcji" może być art. 83 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności. Jeżeli udało by się Panu wykazać pozorność dokonanej czynności, umowa sprzedaży nie będzie ważna. W razie wątpliwości co do ważności tej umowy, może Pan złożyć do sądu pozew o ustalenie Pana prawa własności do danej nieruchomości.
Innym możliwym rozwiązaniem jest odstąpienie od umowy sprzedaży (to rozwiązanie zakłada, że umowa doszła do skutku, jednakże ze względu na pewne okoliczności, można domagać się jej "anulowania"). Umowa sprzedaży jest umową wzajemną, w której jedna ze stron - Sprzedający zobowiązuje się do przeniesienia na kupującego własności rzeczy i wydania mu rzeczy, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?