Gwarancja na mieszkanie deweloperskie
Pytanie:
"Kupiłem od dewelopera nowe mieszkanie, w trakcie rocznej eksploatacji zauważyłem, że w częściach wspólnych osiedla zaczynają pękać ściany, podmurówki ogrodzenia, a zamki w furtkach oraz brama wjazdowa psuje się niezliczoną ilość razy. Złożyłem pisemnie reklamację u dewelopera, otrzymałem odpowiedź, że stroną dla mnie jest w tym przypadku administrator a nie deweloper i powiadomiono mnie że odsyłają pismo do administratora osiedla. Czy postępowanie dewelopera jest prawidłowe? Czy może zrzucać z siebie odpowiedzialność za gwarancję cedując na administratora, który de facto działa z ramienia wspólnoty i nie ma pisemnych porozumień z deweloperem rozstrzygających tych kwestii?"
Odpowiedź prawnika: Gwarancja na mieszkanie deweloperskie
Zgodnie z art. 556 k.c. Sprzedawca ( w tym przypadku developer ) jest odpowiedzialny względem Kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia sprzedanej rzeczy.
Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z 26 marca 2002 r. ( II CKN 806/99, MoP 2003, nr 2, s. 88 ), rękojmia na podstawie art. 556 k.c. rozciąga się zarówno na ruchomości jak i nieruchomości. Uprawnienia te nie dotyczą jedynie sytuacji gdy wady fizyczne sprzedanej rzeczy powstały po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego, chyba że wynikają one z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej ( art. 559 k.c. ). W opisanym przypadku można domniemywać, iż przyczyny występowania wad fizycznych w postaci pękających ścian i podmurówek ogrodzenia oraz ustawicznego psucia się furtek i bramy powstały przed przekazaniem osiedla mieszkańcom i nie wynikają ze zwykłego użytkowania powyższych przedmiotów. Odpowiedzialność za tak powstałe wady obciąża zatem developera. W związku z tym przysługują roszczenia dwojakiego rodzaju. Na podstawie art. 560 k.c. można dochodzić obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy. Developer może uniemożliwić skorzystanie z tych uprawnień, jeżeli wady fizyczne niezwłocznie usunie. W razie braku porozumienia pozostaje droga sądowa. Przy odstępowaniu od umowy można ponadto domagać się od developera odszkodowania na podstawie art. 494 k.c. za szkodę powstałą w związku z odstąpieniem ( na przykład koszty przeprowadzki na nowe miejsce zamieszkania ). Ze względu jednak na to, że wady dotyczą większej ilości mieszkańców konieczne może się okazać się skorzystanie z instytucji współuczestnictwa materialnego. Można również poczekać na wejście w życie ustawy o postępowaniach grupowych, która powinna ułatwić i przyśpieszyć postępowanie w sprawach podobnych jak przedstawiona powyżej. W celu bliższego zapoznania się z instytucją postępowań zbiorowych zapraszamy do lektury artykułu zamieszczonego na łamach naszego serwisu zatytułowanego Pozwy zbiorowe - nowy sposób na szybsze postępowanie.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?