Jak przygotować się do zakupu mieszkania z licytacji komorniczej?

Odpowiedź prawnika: Jak przygotować się do zakupu mieszkania z licytacji komorniczej?

Opinia prawna dla Państwa sporządzona powstała w oparciu o przepisy:

-ustawy z dnia 17 listopada 1974 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U.1964.43.296) – dalej k.p.c.

-ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) – dalej u.o.p.l.

• ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U.1964.16.93 ) – dalej k.c.

Przy jej sporządzaniu wzięto również pod uwagę orzecznictwo polskich sądów powszechnych oraz poglądy doktryny.

Zgodnie z treścią wyceny niniejsza opinia prawna zawierać będzie wskazanie jak wygląda komorniczy zakup mieszkania - przedstawimy jak krok po kroku wygląda procedura oraz jakie kroki w sprawie należy podjąć. Wskażemy również jak postąpić jeżeli w zakupionym mieszkaniu będą zamieszkiwali lokatorzy.

W związku z przekazaniem informacji, iż przedmiotem egzekucji jest lokal, co do którego dłużnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nadmieniamy, iż zgodnie z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym. Jak czytamy w art. 1713 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości.

Zgodnie z przepisami k.p.c. dotyczącymi egzekucji z nieruchomości procedura tejże egzekucji wezwania do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania (art. 923 k.p.c.). Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów (art. 924 §1 k.p.c.). W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jako też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. Niezmiernie istotna, szczególnie w kontekście potencjalnego nabywcy, jest kwestia rozporządzenia nieruchomością już po jej zajęciu oraz zawarcia umowy najmu/dzierżawy nieruchomości, również po jej zajęciu (tę kwestię poruszymy jeszcze w dalszej części opinii):

Art. 930. § 1. Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

§ 2. Rozporządzenia przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu są nieważne. Nie dotyczy to rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień.

§ 3. Obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym jest nieważne. W razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie.

§ 4. Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji. 

Po bezskutecznym upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty, komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości (art. 942 k.p.c.). K.p.c. przewiduje szereg wymogów co do procesu opisu i oszacowania, które jednak nie są tak istotne z punktu widzenia potencjalnego nabywcy. Ważne jest jednak, iż w samym protokole opisu i oszacowania komornik wymienia:

1) oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możności jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów;

2) budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem;

3) stwierdzone prawa i obciążenia;

4) umowy ubezpieczenia;

5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;

6) sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika;

7) oszacowanie z podaniem jego podstaw;

8) zgłoszone prawa do nieruchomości;

9) inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.

Oszacowania nieruchomości, co do zasady, dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów.

Po dokonaniu powyższego, następuje etap najistotniejszy dla nabywcy, mianowicie podjęcie próby sprzedaż licytacyjnej nieruchomości.

Zgodnie z art. 952 k.p.c. zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję. Licytację ogłasza się poprzez obwieszczenie publiczne. W owym obwieszczeniu komornik wymienia następujące dane: 

1) nieruchomość, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony;

2) czas i miejsce licytacji;

3) sumę oszacowania i cenę wywołania;

4) wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, z zaznaczeniem, że rękojmia może być również złożona w książeczce oszczędnościowej zaopatrzonej w upoważnienie właściciela książeczki do wypłaty całego wkładu stosownie do prawomocnego postanowienia sądu o utracie rękojmi albo w inny wskazany przez komornika sposób;

5) czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego;

ponadto w obwieszczeniu należy podać:

6) wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te przed rozpoczęciem przetargu nie złożą dowodu, iż wniosły powództwo o zwolnienie nieruchomości lub przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie wstrzymujące egzekucję;

7) wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. 

Obwieszczenie o licytacji należy co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem ogłosić publicznie w budynku sądowym i w lokalu organu gminy, w dzienniku poczytnym w danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Na wniosek i koszt strony komornik może zarządzić ogłoszenie również w inny wskazany przez nią sposób, również na stronach internetowych. 

Jeszcze przed rozpoczęciem licytacji, komornik przedstawia sądowi akta sprawy celem ich sprawdzenia. W razie spostrzeżenia niedokładności lub wadliwości postępowania, sąd poleci komornikowi ich usunięcie. Ma to na celu uniknięcie późniejszej niemożności dokonania przybicia, o czym mowa w art. 991 k.p.c.:

Art. 991. § 1. Sąd odmówi przybicia z powodu naruszenia przepisów postępowania w toku licytacji, jeżeli uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik przetargu.

§ 2. Sąd odmówi również przybicia, jeżeli postępowanie podlegało umorzeniu lub zawieszeniu albo jeżeli uczestnik nie otrzymał zawiadomienia o licytacji, chyba że z tego powodu nie nastąpiło naruszenie jego praw albo że będąc na licytacji nie wystąpił ze skargą na to uchybienie. 

Każdy, kto przystępuje do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Nie składa jednak rękojmi osoba, której przysługuje ujawnione w opisie i oszacowaniu prawo, jeżeli jego wartość nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ono pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed jej prawem. Jeżeli, w przypadku, o którym mowa, wartość prawa jest niższa od wysokości rękojmi albo też prawo znajduje tylko częściowe pokrycie w cenie wywołania, wysokość rękojmi obniża się w pierwszym wypadku do różnicy między pełną rękojmią a wartością prawa, w drugim zaś wypadku do części wartości prawa niepokrytej w cenie wywołania. Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu po licytacji udzielono przybicia, zatrzymuje się. Pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie.  

Licytacja odbywa się jawnie, zatem mogą w niej wziąć osoby pełnoletnie za wyjątkiem wymienionych w art. 976 k.p.c. :

Art. 976. § 1. W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

§ 2. Stawienie się jednego licytanta wystarcza do odbycia przetargu. 

Licytacja odbywa się w miejscu i czasie oznaczonym w obwieszczeniu i jest prowadzona przez komornika pod nadzorem sędziego. Sąd, w trakcie licytacji może z urzędu wydawać komornikowi zarządzenia zmierzające do zapewnienia należytego wykonania czynności oraz usuwać spostrzeżone uchybienia. Sąd rozstrzyga również zgłoszone w trakcie licytacji skargi na czynności komornika  (Art. 986. Skargę na czynności komornika w toku licytacji aż do zamknięcia przetargu zgłasza się ustnie sędziemu nadzorującemu, który natychmiast ją rozstrzyga.) 

Licytację rozpoczyna komornika od jej wywołania. Po wywołaniu komornik podaje do wiadomości obecnych:

1) przedmiot przetargu;

2) cenę wywołania;

3) sumę rękojmi;

4) termin uiszczenia ceny nabycia;

5) ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia;

6) prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia;

7) wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu. 

Przedmiotem przetargu jest nieruchomość według stanu objętego opisem i oszacowaniem z uwzględnieniem zmian podanych do wiadomości przez komornika na terminie licytacyjnym. 

Generalnie, zasadniczą częścią licytacji jest przetarg w trakcie, którego licytanci podają oferty cen nabycia nieruchomości. Co ważne, stawienie się jednego licytanta wystarcza do odbycia przetargu. Do tego, licytant może działać przez pełnomocnika - pełnomocnictwo do udziału w przetargu powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym. Podpisy na pełnomocnictwach udzielonych przez państwowe jednostki organizacyjne lub jednostki organizacyjne samorządu terytorialnego oraz na pełnomocnictwach udzielonych adwokatom lub radcom prawnym nie wymagają poświadczenia. 

Przetarg ma formę ustną, a jego celem jest wyłonienie licytanta oferującego najwyższą cenę. Pierwszą cenę, czyli cenę wywołania podaje komornik. Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Komornik podaje nadto minimalną wysokość postąpienia i wzywa do dalszych postąpień. Postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Każde postąpienie odnotowuje się w protokole. Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą. Przetarg trwa tak długo jak długo następują postąpienia - jeżeli ustaną, komornik, uprzedzając obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte, obwieści trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamknie przetarg i wymieni licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę. 

Jeśli natomiast nikt nie przystąpi do przetargu, następujące czynności zależne są od rodzaju nieruchomości, o czym stanowi art. 982 k.p.c.:

Art. 982. § 1. Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, współwłaściciel nieruchomości wystawionej na licytację, niebędący dłużnikiem osobistym, ma prawo przejęcia nieruchomości na własność w cenie nie niższej od trzech czwartych sumy oszacowania. Art. 958 § 2 stosuje się odpowiednio.

§ 2. Wniosek o przejęcie nieruchomości należy zgłosić w ciągu tygodnia od licytacji, składając równocześnie rękojmię, chyba że ustawa wnioskodawcę od niej zwalnia.

§ 3. Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wierzyciel hipoteczny może przejąć to prawo za cenę nie niższą od trzech czwartych sumy oszacowania; wniosek o przejęcie należy zgłosić w ciągu tygodnia od licytacji. Wierzyciel hipoteczny nie składa rękojmi. 

Jeśli nie wystąpi sytuacja, o której mowa w zacytowanym przepisie, lub jest to inna nieruchomość niż w nim wymienione, konieczne jest zorganizowanie kolejnej licytacji.

Jeśli pierwsza licytacja nie wyłoniła zwycięzcy, ani żadna z uprawnionych osób nie złożyła wniosku o przejęcie nieruchomości na własność, komornik obwieszcza ogłoszenie o drugiej licytacji.

Zasady przebiegu samego przetargu podczas drugiej licytacji są analogiczne, jak wskazane powyżej. Jednakże na drugiej licytacji cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość. Jeśli jednak i druga licytacja nie przyniesie zwycięscy, zastosowanie znajdzie art. 984 k.p.c:

Art. 984. § 1. Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Jeżeli przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, stosuje się art. 982 z wynikającą z niniejszego przepisu zmianą co do ceny przejęcia. W wypadku gdy osoby określone w art. 982 nie skorzystają z prawa przejęcia nieruchomości rolnej, prawo to przysługuje także wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu.§ 2. Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia.§ 3. Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, kto zaofiarował cenę wyższą, a przy równych cenach - temu, czyja należność jest większa.

Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji.

W wypadku, gdy licytacja – pierwsza lub druga - zakończy się sukcesem, następnym etapem postępowania jest przybicie.

Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników. Postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po ukończeniu przetargu. Ogłoszenie można jednak odroczyć najdalej na tydzień, jeżeli zgłoszono skargę, której natychmiastowe rozstrzygnięcie nie jest możliwe, jak również z innych ważnych przyczyn. Postanowienie o przybiciu, które zapadło na posiedzeniu niejawnym, doręcza się wierzycielowi, dłużnikowi, nabywcy i osobom, które w toku licytacji zaskarżyły czynności związane z udzielaniem przybicia, jako też zarządcy, który nie jest dłużnikiem, postanowienie zaś o odmowie przybicia - wierzycielowi, dłużnikowi i licytantowi, który zaofiarował najwyższą cenę. Na postanowienie sądu co do przybicia przysługuje zażalenie. Podstawą zażalenia nie mogą być takie uchybienia przepisów postępowania, które nie naruszają praw skarżącego.

Jeżeli sąd po przeprowadzonej licytacji odmówi przybicia (powody wskazane powyżej w art. 991 k.p.c.), komornik na wniosek wierzyciela wyznaczy ponowną licytację. Cała procedura zatem rozpoczyna się zatem od nowa.

W postanowieniu o przybiciu wymienia się imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, datę przetargu i cenę nabycia. Jak już wskazywaliśmy, rękojmię złożoną przez licytanta, któremu po licytacji udzielono przybicia, zatrzymuje się. Pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie.

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca. W kontekście zapłaty, istotny jest art. 968 k.p.c.:

Art. 968. § 1. Nabywca może zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia.

§ 2. Za zgodą wierzyciela, którego wierzytelność znajduje pokrycie w cenie nabycia, nabywca może tę wierzytelność zaliczyć na poczet ceny. Zgoda wierzyciela powinna być stwierdzona dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym lub wyrażona do protokołu sądowego nie później niż w terminie, w którym nabywca ma obowiązek uiścić cenę nabycia. 

Jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Uiszczoną część ceny zwraca się. Następstwa te sąd stwierdza postanowieniem, na które przysługuje zażalenie. Od nabywcy nieskładającego rękojmi, który nie wykonał warunków licytacyjnych, ściąga się rękojmię w trybie egzekucji należności sądowych. Po uprawomocnieniu się postanowienia stwierdzającego wygaśnięcie przybicia wierzyciel może żądać wyznaczenia ponownej licytacji. 

Co jest bardzo istotne w kontekście nabycia nieruchomości na drodze licytacji komorniczej - nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych.

Prawomocne przybicie sądowe nie jest ostatnim elementem postępowania. Zgodnie z art. 995 k.p.c. osoba, na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje, jeżeli wykona warunki licytacyjne, prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości.

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Na postanowienie co do przysądzenia własności przysługuje zażalenie. Jednak podstawą zażalenia nie mogą być uchybienia sprzed uprawomocnienia się przybicia.

Dopiero prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. Świadczenia publicznoprawne niepowtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu. O dalszych skutkach przysądzenia własności stanowi art. 1000 k.p.c.:

Art. 1000. § 1. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.

§ 2. Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:

1) prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy;

2) (uchylony);

3) służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia; 

4) służebność przesyłu.

§ 3. Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

§ 4. Przepisu § 1 nie stosuje się w odniesieniu do ciążących na nieruchomości spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego. 

Zlicytowana nieruchomość staje się własnością nabywcy. Co do zasady poprzedni właściciel, powinien niezwłocznie ją opuścić, bowiem nie przysługuje mu żaden tytuł prawny do rzeczonej nieruchomości. Jak jednak wiadomo, sytuacja może nie być łatwa, a poprzedni właściciel może odmawiać opuszczenia lokalu. W takim przypadku nabywcy pozostaje, po wystosowaniu bezskutecznych wezwań do opuszczeniu lokalu, wszcząć postępowanie eksmisyjne.

Zgodnie z k.p.c.:

Art. 1046. § 1. Jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość lub statek albo opróżnić pomieszczenie, komornik sądu, w którego okręgu rzeczy te się znajdują, wezwie dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, po którego bezskutecznym upływie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie. 

§ 2. (uchylony).

§ 3. (uchylony).

§ 4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia. 

§ 41. (uchylony).

§ 5. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.

§ 51. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

§ 6. (uchylony).

§ 7. (uchylony).

§ 8. (uchylony).

§ 9. Przeprowadzając egzekucję, komornik usunie ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi, a w razie jego nieobecności pozostawi osobie dorosłej spośród jego domowników, gdyby zaś i to nie było możliwe, ustanowi dozorcę, pouczając go o obowiązkach i prawach dozorcy ustanowionego przy zajęciu ruchomości, i odda mu usunięte ruchomości na przechowanie na koszt dłużnika.

§ 10. Jeżeli na wezwanie dozorcy dłużnik w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 30 dni, nie odbierze ruchomości, sąd na wniosek dozorcy i po wysłuchaniu dłużnika nakaże ich sprzedaż, a jeżeli ruchomości nie przedstawiają wartości handlowej lub sprzedaż okaże się bezskuteczna, sąd wskaże inny sposób rozporządzenia rzeczą, nie wyłączając ich zniszczenia.

§ 11. Minister Sprawiedliwości określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy tryb postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu, lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości, mając na względzie ochronę przed bezdomnością osób eksmitowanych oraz sprawne prowadzenie egzekucji. 

Zatem, w przypadku braku dobrowolnej wyprowadzki nabywca domu będzie musiał wszcząć postępowanie o eksmisje. Obowiązujące przepisy nie przewidują tzw. eksmisji na bruk (fragment podkreślony). Eksmitowanym osobom należy zapewnić zastępcze miejsce zamieszkania w sposób opisany w zacytowanym powyżej przepisie.

Jeżeli więc osoby, w stosunku do których sąd orzeknie eksmisję, nie spełniają warunków do otrzymania lokalu socjalnego, który ma obowiązek zapewnić gmina (a o którym to uprawnieniu sąd orzeka w wyroku eksmisyjnym), wówczas gmina będzie musiała zapewnić eksmitowanym lokal tymczasowy. Lokal tymczasowy musi się nadawać do zamieszkania, zapewniać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na osobę oraz znajdować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości (art. 2 par. 1 pkt. 5a u.o.p.l.). Komornik będzie czekał na wskazanie takiego lokalu przez okres 6 miesięcy. Jeżeli gmina lub nabywa nieruchomości go nie wskażą dopiero wówczas możliwa będzie eksmisja do wskazanej przez gminę noclegowni lub schroniska (art. 4 u.o.p.l. w zw. z art. 1064 par. 4 k.p.c.).

Należy jednak pamiętać, że w przypadku określonych kategorii osób sąd nie może nie orzekać o prawi do lokalu socjalnego. Zatem, jeżeli w zakupionym lokalu takowe osoby będą zamieszkiwały, eksmisja tym bardziej się wydłuży. Zgodnie z regulacją u.o.p.l.: 

Art. 14. 1. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. 

2. Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu, o którym mowa w ust. 1, dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny.

3. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. 4. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3) obłożnie chorych,

4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

5. Sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z przyczyn, o których mowa w art. 13.

6. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

7. Przepisu ust. 4 nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego. 

W związku z zakupieniem lokalu należy wskazać na pewne odmienności, jeżeli lokatorami są nie właściciele, a osoby korzystające z niego na podstawi umowy im to umożliwiającej (najemcy, dzierżawcy). W takim przypadku, należy zwrócić uwagę następujące regulacje.

Wstąpienie w prawa i obowiązki poprzedniego właściciela odbywa się wedle następujących zasad, wyrażonych w art. 1002 k.p.c.:

Art. 1002. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. 

Skupiając się na tematyce najmu, jak wynika z powołanego przepisu, w najgorszym przypadku nabywca będzie musiał tolerować najemcę przez rok od kupna nieruchomości. Jest to istotne odstępstwo od standardowego (występującego poza egzekucją), przewidzianego w art. 678 k.c., trybu zmiany właściciela nieruchomości obciążonej umowami najmu. 

Art. 678. § 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. 

Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Z porównania art. 1002 k.p.c. oraz 678 § 2 k.c. można wysnuć wniosek, iż różnice w zakresie uprawnień nabywcy nieruchomości względem poszczególnych najemców zależne są od tego, czy dana umowa zawarta została na czas określony czy też nieokreślony. W przypadku umów bezterminowych problematyka trwałości stosunku najmu przedstawia się jednolicie i oparta jest na przepisie art. 673 k.c., niezależnie od tego, w jakich okolicznościach (egzekucja lub wolna sprzedaż) doszło do przeniesienia własności nieruchomości. 

Art. 673. § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. 

Z kolei w przypadku najmu terminowego, nabycie nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego charakteryzuje się wzmiankowanym już udogodnieniem wynikającym z art. 1002 k.p.c. W przypadku stosunku przewidzianego na ponad dwa lata nowy właściciel może bowiem wypowiedzieć umowę z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, nawet gdy umowa została zawarta w formie pisemnej z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Warunkiem, jaki potencjalny nabywca musi spełnić, jest zachowanie miesięcznego terminu dla złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu liczonego od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.

Zaprezentowane rozwiązanie - obowiązujące jednak dopiero od 3 maja 2012 r. - miało na celu ukrócenie złej praktyki polegającej na zawieraniu wieloletnich umów najmu (najczęściej dotyczących powierzchni w centrach handlowych) i potwierdzaniu ich tzw. datą pewną (wystarczyło potwierdzenie istnienia stosunku najmu przez organ administracji państwowej lub samorządowej, np. w toku rejestracji podatkowej), co skutkowało zabezpieczeniem najemcy przez wskazany w kontrakcie okres (w transakcjach między przedsiębiorcami nawet do 30 lat), a tym samym czyniło nieruchomość mniej atrakcyjną dla potencjalnego nabywcy, praktycznie uniemożliwiając mu (poza przypadkami kwalifikowanych, rażących naruszeń umowy) pozbycie się niechcianego kontrahenta.

Niestety, jak już wskazaliśmy, nowe regulacje wprowadzono stosunkowo niedawno, osłabiając jeszcze moc jego oddziaływania poprzez mało sensowne zredagowanie przepisów przejściowych. Mianowicie, zgodnie z ustawą z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2011.233.1381), nowe przepisy należy stosować jedynie do postępowań egzekucyjnych wszczętych po dniu wejścia w życie wspomnianego aktu prawnego. Oznacza to, że za moment kluczowy dla oceny właściwego stanu prawnego tożsamy jest z podjęciem przez komornika pierwszej czynności egzekucyjnej, z reguły związanej z doręczeniem dłużnikowi zawiadomienia o wszczęciu egzekucji (tak w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z 8 września 2011, III CZP 44/11). Nie ma więc znaczenia data przetargu, w wyniku którego doszło do nabycia nieruchomości, jak również chwila wstąpienia wierzyciela wygrywającego licytację do toczącego się już postępowania. W konsekwencji, jeśli początek postępowania egzekucyjnego przypadał przed dniem 3 maja 2012 r., nawet dokonane w ostatnim czasie nabycie nieruchomości powinno być oceniane pod kątem starych przepisów, a zatem nieść może ze sobą ryzyko utrudnień w pozbyciu się najemców posiadających pisemne umowy z datą pewną. Co gorsza, dotyczy to także umów zawartych już po wszczęciu egzekucji. Jedynie najem zapoczątkowany już po zajęciu nieruchomości przez komornika nie może negatywnie oddziaływać na status prawny nabywcy, o czym przesądza art. 930 § 4 k.p.c. , zgodnie z którym oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.