Korzystanie z przedmiotu najmu po jego wygaśnięciu

Odpowiedź prawnika: Korzystanie z przedmiotu najmu po jego wygaśnięciu

Sytuacja opisana przez Pana pozwala na zastosowanie przepisu art. 674 ustawy Kodeks cywilny, który stanowi, że jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie (31.12.2003r.) najemca nadal używa rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, ze najem został przedłużoy na czas nie oznaczony (bez konieczności sporządzania aneksu do umowy). Z przepisu wynika, że najem został przedłużony w sposób dorozumiany, chyba że Pan, jako wynajmujący nie zgadza się na dalsze korzystanie z lokalu lub wynajmujący wyraźnie oświadczyli, że nie zgadzają się na dorozumiane przedłużenie umowy. O wyłączeniu normy z art. 674 k.c.świadczy również zamieszczenie w umowie najmu klauzuli, że wszelkie zmiany lub przedłużenie stosunku najmu musi nastąpić w formie pisemnej. Natomiast niezapłacone przez byłych najemców kwoty udokumentowane fakturami, (jeśli dotyczą już należnych kwot, a nie są uzależnione od przedłużenia umowy najmu lokalu przez byłych najemców) mogą być dochodzone na drodze sądowej. Pierwszym krokiem powinno być w tej sytuacji wezwanie dłużników do dobrowolnego spełnienia świadczenia, w którym należy podać kwoty, których Pan żąda, stosunek prawny, z którego wynikają należności i numery faktur. Należy podkreślić, że nie można zmusić byłych najemców do przedłużenia umowy najmu ani zapłacenia czynszu za miesiące następujące po wygaśnięciu stosunku najmu, jeśli nie ma zastosowania art. 674 k.c. (wynajmujący lub najemcy wyraźnie oświadczą, że nie uważają umowy najmu za przedłużoną lub umowa najmu zawiera klauzulę nakazującą do wszelkich zmian umwoy stosować formę pisemną). Jeśli byli najemcy nie zdecydują się na kontynuację współpracy z Panem, będzie Pan mógł dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu (art. 320 ustawy Kodeks cywilny) i ewentualnie wnieść pozew o eksmisję osób korzystających z lokalu mimo braku uprawnienia wynikającego ze stosunku prawnego.