Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Zarząd wspólnoty nie tyle jest Pana reprezentantem jako właściciela lokalu, lecz reprezentantem całej wspólnoty mieszkaniowej, będącej tzw. ułomną osoba prawną.
Z opisu sytuacji nie wynika jasno, czy faktycznie administratorowi można przypisać odpowiedzialność za nienależyte wykonywanie zobowiązania. Jeśli kanalizacja była po prostu źle zbudowana czy przestarzała i bez jej wymiany nie sposób było uniknąć zalań, to ewentualna odpowiedzialność administracji zależy od tego, czy wspólnota miała środki na wymianę instalacji i czy miała ku temu kompetencje. Zasadniczo bowiem taki remont pokrywany jest z funduszu remontowego, a środki musi przekazać zarząd na podstawie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Gdyby jednak powodem usterek kanalizacji było nienależyte wykonywanie umowy przez administratora (np. nie utrzymywanie kanalizacji w należytym stanie technicznym), to ponosiłby on odpowiedzialność. Tyle, że zasadniczo roszczeń z tytułu zawartej umowy może dochodzić wspólnota, a dokładniej w jej imieniu zarząd.
Sprawę komplikuje fakt, iż szkoda nie dotknęła części wspólnej nieruchomości wspólnej, lecz Pana mieszkania, które nie znajduje się w gestii zarządu. Można powiedzieć w ten sposób, iż własnymi mieszkaniem i roszczeniami związanymi z tym lokalem, zarządza Pan sam. Wydaje się, iż w opisanym przypadku za szkodę wobec Pana odpowiada wspólnota mieszkaniowa, a wobec wspólnoty administrator (oczywiście jeśli nienależycie wykonywał zobowiązanie).
Jeśli ubezpieczenie obejmuje nie tylko szkody powstałe w części wspólnej (niejako szkody w majątku samego ubezpieczonego czyli wspólnoty), lecz wspólnota jest także ubezpieczona od odpowiedzialności cywilnej (art. 822 kc), to może Pan dochodzić odszkodowania od ubezpieczyciela. Zgodnie z uchwałą SN z dnia 28 lutego 2006 r., III CZP 5/2006, członek wspólnoty mieszkaniowej jest osobą trzecią w rozumieniu art. 822 kc w sytuacji, gdy za poniesioną przez niego szkodę odpowiada wspólnota z tytułu nienależytego wykonania zarządu nad nieruchomością wspólną.