Koszty współwłaścicieli nieruchomości

Odpowiedź prawnika: Koszty współwłaścicieli nieruchomości

Planowane postępowanie o zniesienie współwłasności może mieć wpływ na zmniejszenie obowiązku spłaty. Wprawdzie sąd najprawdopodobniej orzeknie, że cztery udziały po 1/20 nieruchomości przechodzą na Pana własność, jednakże z uwagi na stanowisko kuzynów, zasądzi także spłatę udziałów. Jednakże w postępowaniu sądowym będzie Pan mógł wykazywać, że poniósł Pan nakłady i wydatki na wspólną nieruchomość. Postępowanie o zniesienie współwłasności polega bowiem na likwidacji zarówno samego stosunku współwłasności, jak i wszystkich sporów pomiędzy współwłaścicielami, wynikających z tego stosunku lub ściśle z nim związanych. Dotyczy to sporów o prawo żądania zniesienia współwłasności i o samo prawo własności, jak również wszystkich wzajemnych roszczeń współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. 

Zgodnie bowiem z przepisem art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Oznacza to, że współwłaściciel, który dokonał nakładów na przedmiot współwłasności może dochodzić zwrotu ich wartości od pozostałych każdoczesnych współwłaścicieli - w stosunku do ich udziałów w rzeczy wspólnej. W uchwale z 8 czerwca 1977r., III CZP 40/77, LexPolonica nr 296462, Sąd Najwyższy wskazał,  że w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości jest niedopuszczalne wydanie postanowienia częściowego, zawierającego rozstrzygnięcie o podziale tej nieruchomości w naturze, bez równoczesnego wyrównania wartości udziałów współwłaścicieli spłatami lub dopłatami i bez rozstrzygnięcia istniejącego sporu o nakłady, jeżeli wielkość tych nakładów mogłaby rzutować na sposób podziału albo wysokość spłat lub dopłat.

W oparciu o powyższe artykuły może więc Pan domagać się od kuzynów wydatków poniesionych na utrzymanie nieruchomości w stanie co najmniej niepogorszonym. Wydaje się, że skoro w ramach sprawowania zarządu rzeczą wspólną zostały przeprowadzone remonty a pieniądze na nie przeznaczone pochodzą wyłącznie z kredytów uzyskanych przez Pana, może Pan domagać się zwrotu poniesionych wydatków, które (w odniesieniu do wartości udziałów kuzynów) mogą być równe lub nawet większe niż kwota spłaty. Jeżeli więc kuzyni nadal będą podtrzymywać swoje stanowisko, zalecamy przeprowadzenie postępowania znoszącego współwłasność (w sądzie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości), a w nim wnioskowanie o zwrot nakładów na nieruchomość.

Wskazujemy ponadto, że zgodnie z art. 212 § 3 kc sąd może - w razie ustalenia dopłat lub spłat rozłożyć na raty termin ich uiszczenia, w terminie nie przekraczającym dziesięciu lat. Sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności oznacza termin i sposób uiszczenia tych rat.

W przypadku jednak, gdy kuzyni zdecydowaliby się na darowanie udziałów, bez żądania spłat, także i wówczas przysługuje Panu prawo do rozliczenia nakładów na nieruchomość- zgodnie z uchwałą SN z dnia 21 lutego 2008r., sygn. III CZP 144/2007, LexPolonica nr 1836086 roszczenie o zwrot wartości nakładów poniesionych przez jednego ze współwłaścicieli na rzecz wspólną przysługuje przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów, również wtedy, gdy osoby te zbyły swoje udziały nieodpłatnie.