Najem a konieczność rozbiórki budynku

Odpowiedź prawnika: Najem a konieczność rozbiórki budynku

Zgodnie z art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy. Ponadto właściciel kamienicy ponosi w takiej sytuacji koszty przeprowadzki.

Natomiast zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt. 4 powołanej ustawy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.   

W treści pytania właściciel kamienicy wskazuje, iż konieczny jest gruntowny remont całego budynku. W związku z tym wynajmujący może wypowiedzieć lokatorom umowy najmu w podanym wyżej terminie. Ten sam przepis należy zastosować, gdy organ budowlany nakaże rozbiórkę.

Obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego zależy od tego, czy lokatorzy przed dniem 10 lipca 2001 r. opłacali czynsz regulowany. Jeżeli tak, to obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki ciąży na gminie. Obowiązek ten będzie spoczywał na gminach do końca 2015 r.

W pozostałych przypadkach, zgodnie z art. 11 ust. 9 obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na (obecnym) właścicielu budynku.

Warto w opisywanej sytuacji podkreślić, iż organ budowlany z uwagi na konieczność rozbiórki może nakazać opuszczenie budynku. Nakaz ten wydawany jest w formie decyzji administracyjnej i egzekwowany jest w trybie egzekucji administracyjnej.

Oczywiście możliwa jest też sytuacja, gdy właściciel bez decyzji organu budowlanego decyduje się na rozbiórkę budynku. Może wtedy skorzystać z możliwości i terminu wypowiedzenia określonego w art. 11 ust. 2 pkt. 4 ustawy, jednak słuszność tej decyzji będzie podlegała kontroli sądu.