Pytanie klienta:
""Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej otrzymał pismo od jednego z właścicieli lokali, w którym to domaga się on proporcjonalnego co do udziałów zwrotu nadwyżek finansowych z zaliczek wpłaconych na konto wspólnoty przez właścicieli lokali za ub. rok. We wspólnocie zaliczki związane z utrzymaniem wyodrębnionego lokalu tj. zimna i ciepła woda, centralne ogrzewanie oraz wywóz nieczystości są rozliczane dwa razy do roku i jeżeli właściciel ma nadpłatę to automatycznie zaliczana jest ona na poczet świadczeń indywidualnych na kolejny okres rozliczeniowy. Mniemam, że właścicielowi domagającemu się zwrotu zaliczek chodzi o zwrot nadwyżek wpłacanych na koszty zarządu nieruchomością wspólną tj. na remonty, bieżącą konserwację wydatki na utrzymanie porządku i czystości i wynagrodzenie zarządcy. Na zebraniu rocznym wspólnota podjęła uchwałę, że część prac konserwacyjnych zaplanowanych na br. zostanie właśnie sfinansowana z tych nadwyżek. Właściciel twierdzi, że wpłacone pieniądze są własnością poszczególnych właścicieli, a nie wspólnoty i nie może ona decydować o ich przeznaczeniu - chodzi tu o ww. nadwyżki zaliczek wpłacone na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Powołuje się on na Wyrok Sądu Apelacyjnego w W-wie z 22.02.2001 r. sygn. I ACa 1309/00, OSA 2002/4/30 - Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać ich przeznaczenia, także wtedy, gdy okaże się, że wydatki, na poczet których były uiszczane, były niższe niż przewidywano. Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może zadecydować, co z tymi środkami zrobić. Może je przeznaczyć na fundusz remontowy, ale nie musi. Wspólnota nie ma uprawnień do podejmowania za niego decyzji w tym zakresie. Wyrok Sadu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2001 r., sygn. I ACa 1309/00. Czy jeżeli wspólnota podjęła uchwały opisane w ww. sytuacji co do przeznaczenia nadwyżek wpłacanych na koszty zarządu nieruchomością wspólną, właściciel ma prawo domagać się zwrotu nadwyżek finansowych zgodnie z udziałami, i czy przypadkiem właściciel nie pomylił zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną z zaliczkami związanymi z utrzymaniem wyodrębnionego lokalu, które są systematycznie rozliczane, gdzie zarząd wspólnoty występuje tylko jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami?""
Odpowiedź prawnika:
Właściciel lokalu ma prawo żądać zwrotu zaliczek wpłaconych na poczet kosztów związanych z utrzymaniem jego lokalu. Natomiast zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnej mogą być przeznaczone tylko na zarząd nieruchomością wspólną, a gdy po ich rozliczeniu na koniec roku obrachunkowego okaże się, że wpłaty były wyższe niż wydatki, powstałą nadwyżkę wspólnota może przeznaczyć na powiększenie funduszu remontowego lub inny cel związany z zarządem nieruchomością wspólną.