Najem lokalu będącego współwłasnością
Pytanie:
"Jestem właścicielem w 1/8 części budynku, w którym znajdują się dwa lokale wynajmowane na działalność handlową. Nieruchomość ta nie posiada administratora ani zarządcy, nie ma wyodrębnionych lokali. W umowie najmu większego lokalu wszyscy współwłaściciele oświadczają, że są właścicielami i wspólnie zarządzają przedmiotową nieruchomością. Czynsz pobierany przez poszczególnych współwłaścicieli odpowiada wielkości ich udziału. Natomiast czynsz z małego lokalu pobiera jedynie współwłaścicielka dysponująca 1/2 części przedmiotowej nieruchomości. Najemcę małego lokalu kilkakrotnie upomniałem, że zawarta przez niego umowa najmu z właścicielką 1/2 części nieruchomości jest bezprawna. Obie strony odmawiają mi udostępnienia umowy najmu. Nieoficjalnie wiem, że kwota najmu z umowy jest kilkakrotnie mniejsza od wartości rynkowych. Czy mogę pozwać najemcę małego lokalu o zapłatę na moją rzecz odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z małego lokalu- oczywiści w wysokości odpowiadającej mojemu udziałowi w nieruchomości. Ewentualnie jak inaczej dochodzić swych praw?"
Odpowiedź prawnika: Najem lokalu będącego współwłasnością
Zgodnie z art. 201 kodeksu cywilnego, do zarządu zwykłego rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Większość współwłaścicieli określa się na podstawie wielkości udziałów. Z powyższego wynika, iż współwłaściciel, którego udział wynosi ½ nie jest uprawniony do samodzielnego dokonywania czynności zwykłego zarządu ( za taką co do zasady przyjmuje się czynność polegającą na wynajmowaniu lokali w nieruchomości wspólnej.) W związku z tym umowa najmu zawarta przez osobę nieuprawnioną (współwłaściciela w ½ części nieruchomości) jest nieważna. Na podstawie art. 209 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Z tego wynika, iż może Pan dochodzić zapłaty całości odszkodowania. Nie jest natomiast możliwe żądanie zapłaty jedynie części roszczenia, odpowiadającej wielkości udziału we współwłasności. Dochody z rzeczy wspólnej podlegają podziałowi dopiero po potrąceniu z nich kosztów utrzymania rzeczy wspólnej. Dopiero wówczas możliwe jest podzielenie kwot na odrębne części przypadające współwłaścicielom.
Michał Włodarczyk
Radca Prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?