Naruszenie warunków umowy najmu na czas określony

Odpowiedź prawnika: Naruszenie warunków umowy najmu na czas określony

Zawarcie umowy najmu w myśl 659 § 1 kodeksu cywilnego zobowiązuje wynajmującego do oddanie lokalu najemcy do używania, a najemcę do płacenia czynszu. Oznacza to, że wynajmujący musi wydać najemcy klucz, by ten mógł z lokalu korzystać. Najemca natomiast  w rzeczywistości nie musi w ogóle wprowadzić się do lokalu, który może stać pusty, a wystarczy, żeby płacił czynsz. Obowiązek płacenia czynszu nie zależy zatem od tego, czy najemca rzeczywiście korzysta z lokalu, a od tego, czy ma go do dyspozycji wskutek wydania mu klucza ma podstawie obowiązującej umowy najmu.  Jeśli najemca wypowiada umowę najmu, wówczas musi zapłacić czynsz do upływu okresu wypowiedzenia, czyli do dnia rozwiązania umowy. Nie zawsze jednak wypowiedzenie musi mieć formę pisemną. Jeśli najemca wyprowadził się z lokalu bez oficjalnego wypowiedzenia, ale oddał klucz od lokalu wynajmującemu go właścicielowi i ten go przyjął bez protestu, przyjmuje się w praktyce sądowej, iż doszło miedzy nimi do zgodnego zakończenia współpracy. Wynajmujący bowiem odzyskał lokal i mógł go wynająć komuś innemu, a najemca nie mógł już korzystać z lokalu. W konsekwencji czynsz miesięczny, płatny z góry należy się za miesiąc, w którym doszło do oddania klucza. Jednak w sytuacji, gdy wynajmujący właściciel wyraził swój sprzeciw wobec wcześniejszego oddania mu klucza do mieszkania i nie mógł go wynająć, bo np. lokal jest w małej miejscowości, gdzie nie ma wielu chętnych najemców, wówczas  właściciel mieszkania może domagać się odszkodowania za okres od dodania klucza do momentu, w którym umowa najmu rozwiązałaby się, przyjmując oddanie klucza za wypowiedzenie. Wynajmujący powinien w tym przypadku pisemnie wezwać najemcę do zapłaty i wyrazić swój sprzeciw wobec wcześniejszego oddania mieszkania, by mieć dowód, że nie zgodził się na wcześniejsze rozwiązanie umowy za wypowiedzeniem. Wszak wskutek zachowania najemcy doszło do złamania zasady, że umów należy przestrzegać.  

Jeśli natomiast najemca wyprowadził się, ale klucza nie oddał, wówczas umowa najmu nadal strony obowiązuje i wynajmującemu należy się czynsz aż do jej rozwiązania po upływie okresu wypowiedzenia lub do upływu okresu, na jaki została zawarta. Najemca bowiem musi płacić czynsz do momentu, dopóki w  jego dyspozycji jest mieszkanie (decyduje moment oddania klucza) na podstawie obowiązujacej umowy najmu. jeśli przetrzymuje klucz pomimo, że umowa najmu już nie obowiązuje, wóczas musi zapłacić wynajmującemu odszkodowanie.