Naruszenie warunków umowy najmu

Odpowiedź prawnika: Naruszenie warunków umowy najmu

Umowa, na podstawie której dysponowała Pani lokalem użytkowym była z pewnością umową najmu uregulowaną w kodeksie cywilnym (art. 659 i n. k.c.). Przepisy te stosuje się jeżeli umowa najmu nie zawiera postanowień odmiennych. Zgodnie z art. 672, jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Zgodnie natomiast z art. 687, który to przepis jest przepisem szczególnym w odniesieniu m.in. do najmu lokali użytkowych, w celu wypowiedzenia stosunku najmu bez zachowywania okresów wypowiedzenia z powodu zalegania z opłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący powinien uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Zmuszanie kogoś siłą do podpisywania jakichkolwiek zobowiązań, niezależnie od konsekwencji karnoprawnych (niestety, stan faktyczny nie pozwala zakwalifikować poczynań wynajmującego pod konkretny przepis prawa karnego), może być skutecznie kwestionowane na podstawie przepisów prawa cywilnego o wadach oświadczenia woli. Zgodnie z art. 87 k.c. kto złożył oświadczenie woli pod wpływem bezprawnej groźby drugiej strony lub osoby trzeciej, ten może uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia, jeżeli z okoliczności wynika, że mógł się obawiać, iż jemu samemu lub innej osobie grozi poważne niebezpieczeństwo osobiste lub majątkowe. Jeżeli więc zachowanie wynajmującego nosiło takie właśnie znamiona, można skutecznie uchylić się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli poprzez oświadczenie złożone drugiej stronie na piśmie. Uprawnienie to wygasa z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy spełnienia bezprawnej groźby ustał. W braku reakcji wynajmującego - pozostaje droga sądowa.

W kwestii zajętych przez wynajmującego przedmiotów znajdujących się w wynajmowanym lokalu, zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 670 k.c., wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu. Uprawnienie to przysługuje wynajmującemu niezależnie od braku regulacji tej kwestii w umowie najmu. Jednakże prawo zastawu nie upoważnia zastawnika (tu: wynajmującego) do rozdysponowania przedmiotem zastawu. Może się zaspokoić z przedmiotu zastawy tylko w drodze przepisów o postępowaniu egzekucyjnym. Dlatego też należy uznać, że działania wynajmującego były bezprawne. W tej sytuacji, zasadne było powiadomienie Policji (kwestia wymuszenia siłą złożenia oświadczenia woli). Ponadto, jeżeli przedmioty, którymi rozdysponowała osoba wynajmująca stanowiły Pani własność, własność ta w dalszym ciągu Pani przysługuje. Zasadna byłaby w tym przypadku droga sądowa.