Niedotrzymanie umowy przedwstępnej
Pytanie:
"Zgodnie z Państwa podpowiedzią wysłaliśmy do pełnomocniczki właścicielki mieszkania, która podpisała z nami umowę przedwstępną, żądanie przystąpienia do mieszkania. Pełnomocnik przyszła do nas z pismem, które chciała nam przekazać, w którym zapisane było, że w dniu podpisania umowy nie była świadoma cen mieszkań i chce się wycofać, ponieważ podpisana pomiędzy nami umowa cywilna przyrzeczenia sprzedaży jest "umową mniejszą" lub coś w tym rodzaju. W umowie tej zapisana jest kara wycofania się z umowy. Proszę o informacje, czy rzeczywiście umowa mniejsza jest słabsza, ponieważ jest zawarta na piśmie? Czy rzeczywiście pełnomocnik może powoływać się na coś takiego, chcąc uniknąć kary za niewypełnienie umowy?"
Odpowiedź prawnika: Niedotrzymanie umowy przedwstępnej
Jak rozumiemy z sytuacji przedstawionej w pytaniu, umowa przedwstępna nie została zawarta w formie aktu notarialnego, lecz w formie zwykłej pisemnej. Skutkiem nie dotrzymania przez drugą stronę umowy zawartej tylko w formie pisemnej jest możliwość żądania naprawienia szkody, którą poniosło się przez to, że liczyło się na zawarcie umowy przyrzeczonej (jest to tzw. skutek słabszy umowy przedwstępnej). Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Z przedstawionej sytuacji wydaje się wynikać (chociaż zastrzegamy, że opieramy się o informację zawartą w pytaniu), że strony postanowiły, iż konsekwencją niedotrzymania umowy będzie obowiązek zapłaty kary umownej. Jeżeli tak jest rzeczywiście, można się domagać zapłaty tej kary (również na drodze sądowej). Jednym słowem, kara umowna będzie pełniła taką funkcję, że w razie nie zawarcia umowy sprzedaży, strona, która uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży (a więc ta, która nie wypełnia umowy przedwstępnej) powinna uiścić karę.
Z przedstawionej sytuacji wydaje się wynikać, że składając pismo, druga strona chciała powołać się na wadę swojego oświadczenia woli (mówiąc o nieświadomości cen mieszkań), a więc podważa ważności (czyli istnienie) umowy przedwstępnej, powołując się na błąd. Kwestie związane z uchyleniem się od skutków oświadczenia złożonego pod wpływem błędu zostały omówione w Zawarłeś umowę pod wpływem błędu? Uchyl się od skutków prawnych!.
Wydaje się jednak, że powołanie się na błąd z powodu „nieznajomości cen mieszkań” w opisywanym przypadku nie jest skuteczne, a zatem można domagać się zapłaty kary umownej.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?