Niekorzystna decyzja zarządu wspólnoty
Pytanie:
"Posiadam 9% udziału we wspólnocie mieszkaniowej. Przedmiotem udziału jest lokal, w którym prowadzę działalność gospodarczą. W związku z tym, że wspólnota zalega z opłatami za gaz, dostawca zamknął dopływ gazu do wspólnej kotłowni. Zamierzam wystąpić o indywidualne przyłącze do mojego lokalu. Oczywiście brak ogrzewania uniemożliwia prowadzenie działalności i grozi uszkodzeniem w razie mrozu istniejących instalacji ogrzewania podłogowego. Czy zarząd reprezentujący wspólnotę może odmówić pozwolenia na indywidualne podłączenie się do instalacji gazowej i jak można przeciwstawić się negatywnej odpowiedzi zarządu?"
Odpowiedź prawnika: Niekorzystna decyzja zarządu wspólnoty
Właściciel lokalu w nieruchomości stanowiącej współwłasność może dokonywać zmian i instalować nowe urządzenia, o ile nie ingeruje w części budynku stanowiące własność innych właścicieli, bądź w części budynku stanowiące wspólną własność wspólnoty. Kwestię tę należy rozpatrywać w nawiązaniu do konkretnego przypadku, a więc położenia lokalu i możliwości poprowadzenia instalacji w taki sposób, aby nie naruszała części budynku nie należącej do właściciela lokalu. W praktyce może to być trudne do przeprowadzenia.
Ingerencja w nieruchomość wspólną wymaga zgody zarządu albo całej wspólnoty; zależy to od także od konkretnego przypadku, tj. od oceny, czy ingerencja taka mieścić się będzie w ramach zwykłego zarządu, czy też przekroczy te ramy (wpływ na to będzie miał np. zakres koniecznych robót). Od decyzji zarządu nie ma odwołań.
Warto przytoczyć orzeczenie Sądu Najwyższego, które kwestię odłączenia ogrzewania w lokalu traktuje w sposób szczególny. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 r. sygn. akt III CZP 36/97, właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania.
Jeżeli przyjąć pogląd Sądu Najwyższego, dokonanie przyłącza instalacji gazowej do lokalu celem samodzielnego ogrzewania lokalu należy poddać rozpatrzeniu w uchwale zgromadzenia właścicieli lokali. Od uchwały można się odwołać do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy współwłaściciela. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?