Nieodebranie wezwania zapłaty zaległości a najem

Odpowiedź prawnika: Nieodebranie wezwania zapłaty zaległości a najem

Przyczyny i sposób wypowiedzenia stosunku najmu lokalu mieszkalnego określają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów (dalej o.p.l.) Zgodnie z art. 11 ust. 1 o.p.l. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Zgodnie z ust. 2. pkt. 2 tego przepisu: Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Zatem w sytuacji, gdy lokator spóźnia się z zapłatą za trzy pełne okresy powinien Pan najpierw wyznaczyć mu dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności z zagrożeniem, że jeżeli tego nie zrobi to złoży mu Pan oświadczenie o wypowiedzeniu stosunku najmu. Oświadczenie o wypowiedzeniu powinno być złożone na piśmie ze wskazaniem przyczyny wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia oznacza się na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (w przypadku złożenia oświadczenia np. 15 grudnia 2010 roku termin wypowiedzenia zakończy się 31 stycznia 2011 roku).

W kwestii wezwania do zapłaty z wyznaczeniem terminu miesięcznego należy wskazać, iż termin 1 miesiąca należy liczyć od daty doręczenia wezwania –złożenia oświadczenia woli w tym zakresie. Zastosowanie znajdą w tym przypadku przepisy kodeksy cywilnego – art. 61 § 1 k.c.: Oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej.  

Zatem wysłanie oświadczenia woli listownie na adres zamieszkania adresata będzie równoznaczne ze złożeniem oświadczenia woli, jeżeli adresat miał możliwość zapoznania się z treścią tego oświadczenia. Nie jest przy tym istotne czy rzeczywiście się z tym oświadczeniem zapoznał. Art. 61 § 1 k.c. stwarza podstawy do przyjęcia, że skuteczności złożenia oświadczenia woli ustawodawca upatruje jedynie w powstaniu stanu możności przyjęcia przez adresata do wiadomości treści tego oświadczenia ­- Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 3 grudnia 2009 r. (II CSK 266/2009).

W przypadku postępowania sądowego będzie Pan musiał wykazać, iż złożył stosowne oświadczenie. Zatem dla potrzeb przyszłego postępowania sądowego powinien Pan wysyłać wszelką korespondencję listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Wraz z upływem terminu awizowania przesyłki (14 dni) należy liczyć termin złożenia oświadczenia – wezwania do zapłaty. W tym terminie bezspornym będzie, iż adresat miał możliwość zapoznania się z oświadczeniem.

Zatem, jeżeli np. dnia 6. listopada wyśle Pan wezwanie do zapłaty z zagrożeniem wypowiedzenia stosunku najmu, zakładając, że przesyłka zostanie awizowana po raz pierwszy 8 grudnia i nie zostanie podjęta z poczty pomimo ponownego awizowania, to termin jednego miesiąca należy liczyć od 22 grudnia 2010 r. Termin ten upłynie dnia 22 stycznia 2011 r. Następnie powinien Pan złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu ponownie mając na uwadze, iż termin awizowania może wynieść 14 dni (chyba, że adresat podejmie przesyłkę, o czym zostanie Pan powiadomiony). Zatem przykładowo, jeżeli nadałby Pan wypowiedzenie na poczcie dnia 23 stycznia 2011 r., przesyłka nie zostanie podjęta przed 1 lutego 2011 to termin wypowiedzenia upływnie dopiero z dniem 31 marca 2011 r.