Absolutorium we wspólnocie mieszkaniowej

11.4.2007

Pytanie klienta:

""W dużej wspólnocie mieszkaniowej wybrany trzyosobowy Zarząd wpisany jest do Księgi wieczystej. Zarząd ten podpisuje umowę o zarządzanie z licencjonowanym Zarządcą. We wspólnocie tej od kilku lat, na corocznych zebraniach głosowane są: sprawozdanie Zarządu wraz z udzieleniem mu absolutorium oraz odrębną uchwałą sprawozdanie Zarządcy wraz z udzieleniem mu absolutorium. Czy prawidłowe jest poddawanie pod głosowanie tych dwóch uchwał? Czy sprawozdanie zarządcy nie powinno być przyjmowane przez Zarząd, a absolutorium dla Zarządcy mogłoby przyjąć formę np. "oceny pracy Zarządcy"? Czy nie udzielenie absolutorium Zarządcy w formie przyjętej przez wspólnotę rodzi jakieś skutki prawne?""

Odpowiedź prawnika:

Opisany system zarządzania we wspólnocie nie jest systemem modelowym. Nie jest też jasne czy licencjonowany zarządca faktycznie pełni wszelkie obowiązki zarządcy i ma odpowiednie umocowanie do reprezentowania wspólnoty czy też jest jedynie kimś w rodzaju administratora.

Przedmiotem corocznego zebrania są przede wszystkim następujące działania: 

  • uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu, 
  • ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w umowie,
  • sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.   

Z opisu sytuacji zdaje się wynikać, iż zarządem jest organ kolegialny składający się z trzech osób, natomiast licencjonowany zarządca jest jedynie administratorem. W związku z tym ocena pracy zarządu, sprawozdanie i udzielenie absolutorium powinno dotyczyć 3-osobowego zarządu. Jednakże aby ocena jego pracy nie była czystą formalnością, w dokumentach powinny być ujęte także wszystkie działanie administratora. Rozdzielenie tych uchwał między zarząd 3-osobowy a profesjonalną firmę prowadziłoby do niedopuszczalnej naszym zdaniem sytuacji, w której wspólnota ma niejako dwa zarządy. Absolutorium powinno być więc udzielone zarządowi, nie zarządcy. Jeśli mieszkańcy chcą w jakiś sposób ocenić pracę tej firmy, to wydaje się to jak najbardziej dopuszczalne. Jednakże konsekwencje negatywnej opinii powinna określać umowa, np. dając w takim przypadku możliwość natychmiastowego lub dokonanego w krótszym terminie wypowiedzenia umowy zarządcy. 

Zespół prawników
e-prawnik.pl -

Powiązane artykuły

Reprezentacja Wspólnoty Mieszkaniowej w postępowaniu sądowoadministracyjnym

Ustawa o własności lokali stoi na gruncie swobody kształtowania sposobu zarządu w dużych Wspólnotach Mieszkaniowych, tj. takich wspólnotach, w których lokali wyodrębnionych wraz (...)

Zarządzanie nieruchomością wspólną

Kupując lokal mieszkalny czy też użytkowy, najczęściej nie zastanawiamy się nad tym, w jaki sposób zarządzana jest nieruchomość wspólna. Tymczasem jest to niezwykle istotna kwestia, (...)

Zmiana prawa dotycząca Małych Wspólnot Mieszkaniowych

Z dniem 1 stycznia 2020 roku wejdą w życie zmiany przepisów ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.), w tym zmiana art. 19, art. 20 ust. 1 oraz art. 26 ust. 2 ww. ustawy. W myśl przyjętych (...)

Jesteś właścicielem odrębnej własności lokalu? Sprawdź jakie uprawnienia względem wspólnoty ma zebranie właścicieli

Ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku powoduje powstanie z mocy prawa nieruchomości wspólnej, w której każdemu właścicielowi lokalu wyodrębnionego, a także właścicielowi lokali (...)

Zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości od 2019 r.

1 stycznia 2019 r. zmieniły się przepisy regulujące opodatkowanie przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jak zdobyć pieniądze na windę?

Jesteś zarządcą w wielorodzinnym budynku mieszkalnym wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni mieszkaniowej, towarzystwa budownictwa społecznego, gminy? W Twoim budynku mieszka osoba niepełnosprawna, (...)

Zawieszenie władzy rodzicielskiej 2025 - przesłanki, procedura, skutki

Kompletny przewodnik po zawieszeniu władzy rodzicielskiej: przesłanki, procedura sądowa, skutki prawne i przywrócenie władzy. Aktualne przepisy 2025.

Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn

Tzw. ulga mieszkaniowa polega na tym, że w przypadku nabycia budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego (...)

Hipoteka w Polsce - Wszystko o zabezpieczeniu kredytu

Kompletny przewodnik po hipotece w Polsce w 2025 roku. Dowiedz się jak ustanowić hipotekę, jakie są jej rodzaje, koszty i procedury. Praktyczne porady prawne.

W jaki sposób powstaje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy do ograniczonych praw rzeczowych. Oznacza to tyle, iż po pierwsze prawo to obciąża cudzą rzecz, w tym wypadku cudzą nieruchomość, a po drugie, (...)