Odbiór prac budowlanych

Odpowiedź prawnika: Odbiór prac budowlanych

Oczywiście podstawą niniejszej odpowiedzi będzie w głównej mierze kodeks cywilny, jednak należy pamiętać, iż wiele może zależeć od postanowień umowy o roboty budowlane. Zawarcie takie umowy wprawdzie nie jest co do zasady obowiązkowe, jednak może mieć kluczowe znaczenie dla oceny także sposobu odbioru ukończonych prac budowlanych.

Wprost z przepisów kodeksu cywilnego wynika, iż przekazanie wykonawcy terenu budowy powinno być tzw. przekazaniem protokolarnym. Jest to ważne przede wszystkim z tej przyczyny, iż od tego momentu aż do chwili oddania obiektu to wykonawca właśnie ponosi za zasadach ogólnych odpowiedzialność za szkody powstałe na tym terenie. Ów pierwszy protokół powinien zawierać dokładny opis terenu, aby w przyszłości można było oszacować ewentualne szkody.

Co do odbioru, to z racji potrzeby uniknięcia jakichkolwiek nieporozumień i usystematyzowania wywiązania się przez wykonawcę z obowiązków nałożonych na niego umową poszczególne etapy budowy powinny być odbierane w formie protokołów. Taką możliwość przewiduje wprost przepis artykułu 654 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym w braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia.

Należy tu jednak z całą mocą podkreślić, iż strony mogą w umowie zastrzec oddanie i odbiór objętego nią obiektu w całości. W doktrynie przyjęło się zatem, iż jeśli tego nie uczyniły, wykonawca może - na podstawie tego przepisu - uzyskiwać częściowe wynagrodzenie. Nie jest to jednak kwestia jednoznaczna w przepisach, ani w doktrynie. Bowiem pojawiło się i zdanie odmienne co do częściowych rozliczeń. Zdaniem J. P. Naworskiego odbiór częściowy nie rozlicza wykonawcy z odpowiedniej części robót, ze skutkiem w postaci wygaśnięcia zobowiązania i rozpoczęcia biegu rękojmi. Inwestor potwierdza jedynie fakt ukończenia pewnego zakresu robót.

Poprawki, o których mowa w pytaniu sugerują, iż de facto nie zostały jeszcze zakończone roboty budowlane związane z przedmiotowym obiektem. Nie ma ponadto przeszkód, aby inwestor dokonał częściowego odbioru, jednak nie uwzględniającego tych części, elementów, które podlegają jeszcze poprawkom.