Odpowiedzialność za zalanie

Pytanie:

Witam. Wynajmuje mieszkanie w kamienicy. Kamienica jest własnością jednego właściciela. Dzisiaj pękł przewód zasilający baterię zlewozmywaka. Mieszkanie które wynajmuję oraz mieszkanie poniżej zostały zalane. Mieszkanie poniżej wynajmowane jest przez innego lokatora któremu zalało telewizor o wartości wg. jego szacunków 6 tys. (Sony Bravia 42\'\'). Lokator żąda ode mnie zapłaty za jego naprawę lub zakup nowego. Właściciel nie widzi potrzeby rozmowy z lokatorem na temat zwrotu kosztów za uszkodzone mienie. Nadmienię, iż nie jest to pierwsze zalanie w tej kamienicy jakiego doświadczyliśmy, niemniej jednak pierwszy przypadek zgłaszanych roszczeń przez któregoś z lokatorów względem drugiego.Czy to ja powinienem odpowiadać za szkody powstałe przez to zalanie, jeżeli wynikają one ze stanu technicznego mieszkania a nie mojego zaniedbania?

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

W opisanym przez Pana przypadku zachodzi wątpliwość czy należy zastosować przepisy o odpowiedzialności odszkodowawczej na zasadzie winy - art. 415 kc, czy na zasadzie ryzyka - 433 kc. Orzecznictwo w tej kwestii nie jest jednolite a stanowisko doktryny skłania się ku przyjęciu zasady ryzyka. Art. 433 nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkodę spowodowaną przelaniem się wody z lokalu na wyższej kondygnacji do lokalu niżej położonego. W tym kierunku wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z 12 lutego 1969 r., III CZP 3/69, LexPolonica nr 300805 (OSNCP 1969, nr 7-8, poz. 130) oraz w wyroku z 11 października 1980 r., I CR 295/80, LexPolonica nr 301605 (OSNCP 1981, nr 8, poz. 151), a także w wyroku z 5 marca 2002 r. (I CKN 1156/99, LexPolonica nr 358311, OSP 2005, nr 10, poz. 116). Odmienne stanowisko zajęto w wyroku z 15 września 1959 r., 4 CR 1071/58 (OSPiKA 1961, poz. 159). Ten ostatni pogląd, wsparty wykładnią funkcjonalną art. 433, przeważa w literaturze (tak: Gerard Bieniek w: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom I; Warszawa 2009 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie IX) ss. 851).

Nie rozstrzygając sporu doktrynalnego (należy to do kompetencji sądu) przedstawiamy poniżej oba reżimy prawne wraz z rozstrzygnięciem Pana odpowiedzialności na podstawie każdego z nich.

Odpowiedzialność na zasadzie winy 

Podstawą roszczenia odszkodowawczego Pana sąsiada jest art. 415 kc: Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Przesłankami zastosowania tego przepisu jest: szkoda, zawinione działanie lub zaniechanie, oraz związek przyczynowy pomiędzy działaniem i powstaniem szkody. O ile szkoda i związek przyczynowy nie budzą wątpliwości w opisanej sytuacji faktycznej o tyle kwestię winy w zaniechaniu należy wyjaśnić.

O zaniechaniu możemy mówić w sytuacji, gdy na osobie ciąży obowiązek podjęcia pewnych działań a osoba (na której ciąży obowiązek) nie podejmuje tych działań. Zatem w pierwszej kolejności należy zbadać czy na Panu ciążył obowiązek dbania o należyty stan elementu instalacji wodnej, który uległ uszkodzeniu i doprowadził do zalania sąsiada. W przypadku ustalenia, iż to Pan był zobowiązany do konserwacji i naprawy przewodu zasilającego baterię zlewozmywaka należy uznać, iż roszczenie sąsiada przeciwko Panu o naprawę wyrządzonej szkody jest zasadne.

W przypadku najmu lokalu sprawę utrzymania i zapewnienia należytego funkcjonowania instalacji służących do korzystania z tego lokalu i osobę odpowiedzialną za to wskazują art. 6a i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów. Naszym zdaniem w Pana przypadku mogą znaleźć zastosowanie dwa przepisy tejże ustawy:

Art. 6a ust. 3 pkt. 3 a): Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności (...) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza: napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu, 

lub

Art. 6b ust. 2 pkt. 4): Najemcę obciąża naprawa i konserwacja: (...) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą; 

Zatem kwestia Pana odpowiedzialności będzie zależała od tego czy przewód zasilający baterię zlewozmywaka jest elementem baterii i zaworów czerpalnych (przesądza to Pana odpowiedzialność) czy też jest to element wewnętrznej instalacji wodociągowej, nie będący baterią lub zaworem czerpalnym (przesądza to odpowiedzialność wynajmującego). Niezbędna będzie w tym przypadku wiedza fachowa, gdyż nie jesteśmy w stanie rozstrzygnąć tej kwestii.

Wskazujemy jednakże, iż ze względu na użycie przez ustawodawcę w art. Art. 6a ust. 3 pkt. 3 a) zwrotu: w zakresie nieobciążającym najemcy należy przyjąć domniemanie odpowiedzialności wynajmującego.

W razie wątpliwości, kogo obciąża naprawa lub konserwacja konkretnego elementu lokalu, należy przyjąć, że wynajmującego (jeżeli nie jest ona wyraźnie wymieniona w art. 6b jako obciążająca najemcę) (tak: Roman Dziczek w: Najnowsze wydanie:  Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów; Warszawa 2008 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie III) ss. 200).

Zatem w przypadku sporu z wynajmującym o to, kto jest odpowiedzialny to na wynajmującym będzie spoczywał obowiązek wykazania, iż nie był on zobowiązany do konserwacji elementu, który uległ uszkodzeniu.

Jeżeli przyjąć, iż w Pana sytuacji znajdzie zastosowanie art. 433 kc to Pana odpowiedzialność nie budzi wątpliwości.

Odpowiedzialność na zasadzie ryzyka

Art. 433. Za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.

Jedynym sposobem uniknięcia odpowiedzialności będzie wykazanie działania siły wyższej lub wyłącznej winy poszkodowanego (sąsiada) lub osoby trzeciej, za którą nie ponosi Pan odpowiedzialności.

Na podstawie opisu stanu faktycznego brak jest podstaw do przyjęcia, iż miały miejsce okoliczności ekskulpujące. 

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: