Odwołanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Odpowiedź prawnika: Odwołanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. 

Z kolei na podstawie art. 16 ust. 1 w/w ustawy jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. 

Jak więc wynika z powyższych przepisów właściciel lokalu nie może zaprzestać wypełniania obowiązku uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, skoro taki obowiązek został na niego nałożony.

Jeżeli pomimo licznych apelów właścicieli lokali do zarządu, sygnalizujących o nieprawidłowym wykonywaniu umowy o świadczenie usług ochrony nieruchomości wspólnej,  zarząd nadal nie wypełnia swoich obowiązków i nie dokonał żadnych czynności zmierzających do usunięcia nieprawidłowości. W takiej sytuacji każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania (art. 26 ust. 1 w/w ustawy).

W opisanej sytuacji istnieje również możliwość zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną.  Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.  Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. 

Jak więc wynika z powyższego, w opisanej sytuacji, właściciele lokali mogą odwołać obecny zarząd i na jego miejsce powołać nowy, który będzie należycie wywiązywał się ze swoich obowiązków. Wówczas nowy zarząd może wezwać firmę ochroniarską do należytego wypełniania umowy albo tę umowę rozwiązać.

Zgodnie z art. 22[1] kodeksu cywilnego, za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Do wspólnoty mieszkaniowej nie będą więc miały w tym przypadku zastosowania przepisy o ochronie konkurencji i konsumentów. Również współwłaściciel jako osoba fizyczna nie może występować w stosunkach umownych (między wspólnotą a osobą trzecią) w imieniu wspólnoty (do tego uprawniony jest zarząd).