Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
W zaistniałej sytuacji można ustanowić drogę konieczną przez działki przylegające do drogi publicznej. Opłata za ustanowienie służebności jest w zasadzie jednorazowa i przyjmuje się, że jej wysokość to kwota odpowiadająca zmniejszeniu jej wartości użytkowej. Coraz częściej jednak sądy ustalają okresowe wynagrodzenie za służebność. W razie braku porozumienia między właścicielami sąsiadujących działek ostatecznie taką opłatę ustali biegły w postępowaniu sądowym. Opłat tych właściciele działek obciążonych mogą dochodzić w postępowaniu egzekucyjnym. Przesłanki ustanowienia drogi koniecznej opisuje artykuł Służebność drogi koniecznej
Uregulować zaistniałą sytuację musi Pan sam, ponieważ służebność gruntową ustanawia się na żądanie właściciela nieruchomości (art. 145 kc). Ani notariusz ani poprzedni właściciel nie są uprawnieni do jej ustanawiania. Natomiast można uznać, że poprzedni właściciel zapewniając, że działka ma dojazd do drogi publicznej nienależycie wykonał zobowiązanie przy zawieraniu umowy sprzedaży. W razie nienależytego wykonania zobowiązania sprzedający jest obowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody, którą jest poniesienie wydatku za ustanowienie służebności. W każdym razie odpowiedzialność ponosi sprzedawca, a nie od notariusz czy sąsiedzi.
Wydaje się, iż w opisywanym przypadku nie jest też wykluczona odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmii za wadę fizyczną rzeczy. Odpowiedzialność sprzedawcy zachodzi, gdy rzecz ma wadę zmniejszającą jej użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego. W takim przypadku można odstąpić od umowy albo żądać obniżenia ceny. Informacje o roszczenia z tytułu rękojmii zawira również artykuł Rękojmia za wady towaru poza sprzedażą konsumencką