Opłata za przejazd przez działkę sąsiada
Pytanie:
"Kupiłem działkę, do której dojazd jest poprzez inną działkę, która jest drogą dojazdową i, w której nabyłem też udziały. Ponadto sprzedający oświadczyli w akcie notarialnym, że działka ma dojazd do drogi publicznej(gminnej). Jak się okazało później działka, która jest drogą dojazdową, w której mam udziały nie dochodzi do drogi gminnej. Między nią a drogą gminną są jeszcze dwie malutkie działki, dla których nie mam i poprzedni właściciel też nie miał udziałów i nie jest też ustanowiona służebność przejazdu przez te działki. Ewidentnie jest to błąd agencji nieruchomości i notariusza oraz poświadczenie nieprawdy przez poprzedniego właściciela. Ponadto właściciele tych działek chcą w jakiś (jeszcze nie wiem w jaki) sposób pobierać opłatę za przejazd przez ich nieruchomości. Czy mogę domagać się uregulowania zaistniałej sytuacji od agencji nieruchomości, notariusza i poprzedniego właściciela i w jaki sposób to można zrobić? Czy właściciele tych działek dojazdowych mogą ustanowić opłatę za przejazd przez ich działki i w jakiej formie może to być ustanowione? Na jakiej podstawie i w jakiej wysokości może być ta opłata? Czy są przepisy, które regulują wysokość takich opłat? Czy mogę uniknąć tych opłat z powodu, że kupiłem działkę i byłem wprowadzony w błąd, co do sytuacji prawnej tej działki? Jakie są sankcje, jeśli nie będę uiszczał takiej opłaty?"
Odpowiedź prawnika: Opłata za przejazd przez działkę sąsiada
W zaistniałej sytuacji można ustanowić drogę konieczną przez działki przylegające do drogi publicznej. Opłata za ustanowienie służebności jest w zasadzie jednorazowa i przyjmuje się, że jej wysokość to kwota odpowiadająca zmniejszeniu jej wartości użytkowej. Coraz częściej jednak sądy ustalają okresowe wynagrodzenie za służebność. W razie braku porozumienia między właścicielami sąsiadujących działek ostatecznie taką opłatę ustali biegły w postępowaniu sądowym. Opłat tych właściciele działek obciążonych mogą dochodzić w postępowaniu egzekucyjnym. Przesłanki ustanowienia drogi koniecznej opisuje artykuł Służebność drogi koniecznej
Uregulować zaistniałą sytuację musi Pan sam, ponieważ służebność gruntową ustanawia się na żądanie właściciela nieruchomości (art. 145 kc). Ani notariusz ani poprzedni właściciel nie są uprawnieni do jej ustanawiania. Natomiast można uznać, że poprzedni właściciel zapewniając, że działka ma dojazd do drogi publicznej nienależycie wykonał zobowiązanie przy zawieraniu umowy sprzedaży. W razie nienależytego wykonania zobowiązania sprzedający jest obowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody, którą jest poniesienie wydatku za ustanowienie służebności. W każdym razie odpowiedzialność ponosi sprzedawca, a nie od notariusz czy sąsiedzi.
Wydaje się, iż w opisywanym przypadku nie jest też wykluczona odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmii za wadę fizyczną rzeczy. Odpowiedzialność sprzedawcy zachodzi, gdy rzecz ma wadę zmniejszającą jej użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego. W takim przypadku można odstąpić od umowy albo żądać obniżenia ceny. Informacje o roszczenia z tytułu rękojmii zawira również artykuł Rękojmia za wady towaru poza sprzedażą konsumencką
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?