Podwyżka czynszu najmu o 100%

Odpowiedź prawnika: Podwyżka czynszu najmu o 100%

Z pytania wynika, że mamy do czynienia z najmem, do którego zastosowanie znajduje ustawa o ochronie praw lokatorów. Czynsz, który możemy nazwać regulowanym, występuje tylko w przypadku najmu lokali mieszkalnych w TBS. Zakładamy, że pytanie nie dotyczy takiej sytuacji. Kwestię czynszu reguluje wskazana wyżej ustawa w art. 8a oraz 9.

Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.

Przepisy dotyczące podwyżek najmu rozróżniają dwie sytuacje:

• Gdy czynsz najmu nie przekracza  w skali roku 3 % wartości odtworzeniowej lokalu.
• Gdy czynsz najmu przekracza  w skali roku 3 % wartości odtworzeniowej lokalu.

Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu przekroczy w skali roku 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Przepis ten dotyczy więc podwyżek czynszu, który do tej pory tych 3% wartości odtworzeniowej nie przekraczał. Taka podwyżka może nastąpić  wyłącznie w uzasadnionych przypadkach. Na pisemne żądanie lokatora właściciel w terminie 7 dni ma obowiązek przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

Ponadto w test  ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia czynszu lokator może zakwestionować taką podwyżkę, wnosząc pozew do sądu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości, albo odmówić przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy z upływem okresu dokonanego wypowiedzenia. Co istotne, ciężar udowodnienia zasadności podwyżki ciąży na właścicielu. Zgodnie wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 17 maja 2006 r. przepis ten (art.8a ust. 5) w zakresie, w jakim nie określa kryteriów zasadności podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jest niezgodny z Konstytucją – i powinien zostać przez ustawodawcę zmieniony.

W przypadkach, gdy lokator kwestionuje podwyżkę czynszu, jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości:

• w razie zakwestionowania podwyżki - do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie – przepis ten został uznany za niezgodny z Konstytucja, jednak TK przedłużył jego obowiązywanie do końca 2006r.,
• w razie odmowy przyjęcia podwyżki - do dnia rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal.  

Przepisy powyższe nie mają zastosowania do podwyżek opłat niezależnych od właściciela. Nie mają też zastosowania do podwyżek Akty interpretujące nieprzekraczających w skali roku 10 % dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu. Jednak ten ostatni przepis został uznany za niezgodny z Konstytucją  w zakresie, w jakim umożliwia podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynoszących 3 % i więcej wartości odtworzeniowej lokalu z pominięciem powyższych przepisów (czyli art. 8a ust. 1-6).

Tak więc po wyroku TK także w drugiej sytuacji, tzn., gdy czynsz najmu przekracza  w skali roku 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, mają zastosowanie przepisy mówiące o tym, że podwyżka musi być uzasadniona, że można żądać przedstawienie w ciągu 7 dni kalkulacji, a także odwołać się do sądu.

Zgodnie z art. 9.1 ustawy o ochronie praw lokatorów ptestodwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy, a jeżeli poziom rocznego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela, przekracza 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, to roczna podwyżka nie może być wyższa niż 10 % dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu, liczonych bez opłat niezależnych od właściciela. Przepis tej został wyrokiem TK z dnia 17 maja 2006 r. uznany za niezgodny z Konstytucją, jednak TK przedłużył jego obowiązywanie do końca 2006 r.

Tak więc w przypadku, gdy pierwotny czynsz przekraczał już 3% wartości odtworzeniowej lokalu, to podwyżka w wysokości 100% jest jeszcze (do końca roku) niezgodna z prawem.

Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.