Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Do opisanego stanu faktycznego mają zastosowanie przepisy Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W sytuacji, gdy najemca lokalu zalega z płatnościami z tytułu najmu lokalu, wynajmujący może skierować sprawę o zapłatę tych należności na drogę postępowania sądowego. W takiej sytuacji wezwanie najemcy do zapłaty zaległych należności jest działaniem wystarczającym.
Do egzekucji komorniczej może dojść dopiero wówczas, gdy wierzyciel uzyska tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi, innymi słowy musi dojść do postępowania sądowego. W jego trakcie dłużnik (najemca) ma prawo bronić się i prezentować stanowisko w sprawie.
Warto jednak pamiętać, że w sytuacji, gdy najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej 3 pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć mu umowę najmu. Wypowiedzenie może nastąpić nie później, niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wówczas wynajmujący jest jednak obowiązany uprzedzić go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczyć mu dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Jak wynika z opisu sytuacji zapłata za ogrzewanie była składnikiem czynszu płaconego wynajmującemu. Zgodnie z art. 664 § 1 kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Ponadto zgodnie z § 2 tego artykułu, jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Można więc wystosować do ZK odpowiedź na pismo ze wskazaniem powodów braku opłat części czynszu, a jeśli dojdzie do sprawy przed sadem – powołać się na powyższe przepisy.