Prawa właściciela i najemcy a remont lokalu

Odpowiedź prawnika: Prawa właściciela i najemcy a remont lokalu

Zgodnie z art. 11 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy, nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Jak więc wynika z powyższego okres wypowiedzenia na podstawie wspomnianego przepisu wynosi 3 lata i w ciągu tego okresu lokator ma prawo nadal mieszkać w lokalu, którego dotyczy wypowiedzenie. Fakt, że lokator zobowiązał się wyprowadzić w terminie krótszym, a nie dochował zobowiązania, nie pozbawia go prawa do zachowania ustawowego terminu 3 lat.

Ustawa o ochronie praw lokatorów nakłada również pewne obowiązki na lokatora w zakresie prawidłowego wykonywania umowy najmu przez właściciela lokalu poprzez zapewnienie odpowiedniego stanu technicznego wynajmowanego lokalu. W art. 10 tej ustawy wskazano, że w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora; z czynności tych sporządza się protokół.

Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:  

• okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;  

• zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

Powyższy przepis ma zastosowanie do sytuacji w której właściciel lokalu aby wywiązać się należycie z umowy najmu, tj.

zapewnić odpowiedni stan techniczny mieszkania, ma prawo dokonać okresowych bądź doraźnych przeglądów technicznych. Nie dotyczy to więc, opisanej sytuacji w której właściciel lokalu chce rozpocząć remont mieszkania na potrzeby własne (z myślą o zamieszkaniu w tym lokalu, a nie z myślą aby zapewnić lokatorowi odpowiednie warunki mieszkania) w trakcie trwania umowy najmu. Jest to bowiem ograniczenie praw najemcy. Właściciel lokalu może rozpocząć prace przygotowawcze do remontu jak i sam remont dopiero po wygaśnięciu umowy najmu, a więc w opisanej sytuacji nastąpi to w 2010 r.

W związku z powyższym, naszym zdaniem, właściciel lokalu nie ma prawa wejść do mieszkania bez zgody najemcy w celu dokonania pomiarów i oceny stanu technicznego lokalu na potrzeby własne, tj. przeprowadzenia remontu w przyszłości, gdy będzie on już mieszkał w tym lokalu.

W powyższym przedmiocie prosimy również zapoznać się z treścią artykułu zatytułowanego Ustawa o ochronie praw lokatorów - krótki komentarz