Przebudowa wspólnej nieruchomości bez zgody

Odpowiedź prawnika: Przebudowa wspólnej nieruchomości bez zgody

W przedstawionym przez Państwa stanie faktycznym wiele będzie zależało od tego, w jaki sposób dokonaliście Państwo podziału nieruchomości do wyłącznego korzystania - tzw. podział quoad usum. Podział ten został dokonany na podstawie umowy pomiędzy współwłaścicielami, dlatego też zasadnicze znaczenie będą tu miały postanowienia tejże umowy (choćby była ona umową ustną). Z zasady podział ten uprawnia współwłaściciela do wyłącznego korzystania z wydzielonej mu części nieruchomości - może mieć on jednak różny zasięg. Zakres uprawnień ustalany jest w umowie - to więc, czy współwłaściciel działa zgodnie z prawem, będzie zależało od tego jak Państwo umówiliście się. Umowa może bowiem uprawniać współwłaściciela do tego typu prac, może także ograniczyć wykonywanie pewnych czynności np. przebudowy, budowy nowego obiektu.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego podział do wyłącznego korzystania obejmował wyłącznie budynek gospodarczy. Jeśli wobec tego współwłaściciel korzysta w ustalonym zakresie z budynku gospodarczego, ma do tego prawo - po sprzedaży udziału przysługuje mu 50 % udziału we współwłasności.

Wątpliwości budzi jednak gospodarowanie częścią nieruchomości, stanowiącą współwłasność wszystkich współwłaścicieli nie podzieloną do korzystania. Jeśli dokonuje on czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (w przypadku modernizacji, zmian i przystosowania części nieruchomości do innego użytku niż dotychczasowy, można byłoby uznać takie działania za czynności przekraczające zwykły zarząd) konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Nawet dla innych czynności, nie przekraczających tego zakresu, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Posiadając 50 % udziałów, współwłaściciel nie spełnia tego wymogu, co oznacza, iż do wszelkich czynności potrzebna jest zgoda współwłaścicieli - przynajmniej posiadających więcej niż 50 % udziałów.

Jeśli wobec tego, współwłaściciel dokonuje pewnych prac wyłącznie na tej części wspólnego gruntu, który nie został mu oddany do wyłącznego korzystania w ramach podziału quoad usum i nie uzyskał na to zgody większości współwłaścicieli, działa niezgodnie z prawem.

Zgodnie z przepisem art. 206 kc, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Jeśli wobec tego jesteście Państwo w swoich prawach ograniczeni przez jednego ze współwłaścicieli, przysługuje Państwo ochrona i roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego ze stanem prawnym oraz dopuszczenie do współposiadania nieruchomości wspólnej. W przypadku placu przed budynkiem takie dopuszczenie do posiadania będzie możliwe, jeśli da się określić zakres posiadania właścicieli, np. wydzielić im odpowiednie części do używania. 

Ponadto pojawia się pytanie czy współwłaściciel nie dopuścił się samowoli budowlanej. Można więc powiadomić o zaistniałej sytuacji powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Samowolnie wykonane prace, na które współwłaściciel poniósł nakłady, nie dają mu podstaw do żądania zwrotu odpowiedniej części kosztów. Nie może też wymuszać tego zwrotu pozbawiając Państwa posiadania. Ponadto, zgodnie z art. 343 kc posiadacz może zastosować obronę konieczną, ażeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania. Posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób. Mogą więc Państwo również sami bronić się przed pozbawieniem posiadania.