Przesłanki roszczenia o zniesienie służebności
Pytanie:
"Po częściowym podziale przez małżonków posiadających rozdzielność majątkową wspólnego majątku miedzy siebie - tutaj podzielenie się wyodrębnionymi z dużej działki działkami mniejszymi, jedno z nich - tutaj żona posiadająca działkę mniejszą bardziej odległą od drogi, z przypisaną, nie zniesioną bezterminową służebnością drogi przez działkę sąsiada sprzedaje tę działkę osobie trzeciej, która na tej działce się zacznie budować, istniejąca służebność drogi będzie użytkowana i stanowiła jedyną drogę dostępu do drogi publicznej. Osoba nabywająca w chwili zakupu oczywiście będzie wiedziała, iż dla jej działki jest przypisana służebność drogi uwidoczniona w księgach wieczystych działki władnącej i obciążonej - bez tego przecież działki nie kupi. Ponieważ na tej działce można wybudować 1 lub 2 domy można się spodziewać iż nigdy nie będzie korzystanie z drogi wewnętrznej wyznaczonej przez działkę sąsiada (którą on już wcześniej udostępnił innym sąsiadującym działkom dla dojazdu) szczególnie uciążliwe. Czy w takiej sytuacji sąsiadowi przez którego działkę już jest ustanowiony i odbywający się przejazd na zasadzie służebności służy prawo żądania ustanowienia dla nowego nabywcy działki krótszej drogi dojazdu przez działkę sąsiada tj. męża który kiedyś wraz z żoną był współwłaścicielem działki władnącej (przed podziałem)?"
Odpowiedź prawnika: Przesłanki roszczenia o zniesienie służebności
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż działka mniejsza (należąca do żony) na czas obecny posiada dostęp do drogi publicznej w formie służebności drogi przez działkę sąsiada. W związku z tym, roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej przez działkę większą (męża) w chwili obecnej będzie niezasadne. Jednocześnie sąsiad, na którego działce ustanowiona jest służebność nie jest uprawniony do żądania ustanowienia drogi koniecznej w inny sposób (niejako wymuszając takie roszczenie na właścicielu działki mniejszej). To właściciel nieruchomości władnącej będzie uprawniony do powyższego żądania, ale także jedynie w przypadku, gdyby działka władnąca nie będzie miała dostępu do tej drogi (na chwilę obecną dostęp do drogi publicznej istnieje poprzez przedmiotową służebność). Tak więc, jedynie w przypadku zniesienia służebności przejazdu przez działkę sąsiada, będzie możliwe dochodzenie ustanowienia drogi koniecznej przez działkę większą. Przy czym legitymowanym będzie wyłącznie właściciel nieruchomości władnącej (żona lub jej następca prawny).
W przypadku skutecznego zniesienia służebności drogi przechodzącej przez działkę Państwa sąsiada, rozważania przedstawione w pytaniu 48184, znajdą swoją aktualność również w stosunku do następcy prawnego właściciela działki mniejszej. Oznacza to, iż w przypadku zniesienia ww. służebności również nabywca działki żony będzie mógł żądać ustanowienia drogi koniecznej – co do zasady – jedynie przez działkę męża, gdyż potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem podziału dotyczącej tej działki. Stosunek właścicielski nie będzie robił tutaj różnicy. Przy czym podkreślamy, iż zasadność tego roszczenia zależeć będzie od faktycznego braku dostępu do drogi publicznej. W przypadku, gdy dostęp ten istnieje – tak jak w przedstawionej sprawie – roszczenie to będzie niezasadne.
Z powyższych rozważań wynika, że istotnym zagadnieniem w niniejszej sprawie jest istnienie służebności drogi prowadzącej przez działkę sąsiada. Wskazują Państwo, iż umowa ustanawiająca służebność drogi jest bezterminowa, zakładamy również, iż nie został ustanowiony żaden termin wypowiedzenia. W takim wypadku, gdyby nie zachodziło zrzeczenie (art. 246 k.c.), konfuzja (art. 247 k.c.), egzekucyjna sprzedaż nieruchomości służebnej (art. 1000 i 1001 k.p.c.), niewykonywanie (art. 293 k.c.), a także nie zachodziły przesłanki z przepisów art. 294 oraz 295 k.c. - skuteczne zniesienie służebności nie będzie możliwe. Art. 294 k.c. Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Art. 295. Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż przesłanki powyższe nie zostały w niniejszej sprawie spełnione, zatem roszczenia sąsiada o zniesienie służebności również wydają się być w naszej ocenie niezasadne.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?