Rękojmia za wady fizyczne sprzedanego mieszkania

Odpowiedź prawnika: Rękojmia za wady fizyczne sprzedanego mieszkania

W niniejszej sytuacji zastosowanie znajdą przepisy 556 i n. kodeksu cywilnego. Przepis art. 556 § 1. k.c. stanowi, iż sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).

Ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady sprzedanej rzeczy ma charakter absolutny, tzn. sprzedawca nie może się z niej zwolnić, obciąża go ona niezależnie od tego, czy to on spowodował wadliwość rzeczy, czy ponosi w tym zakresie jakąkolwiek winę, a nawet - czy w ogóle wiedział lub mógł wiedzieć o tym, że sprzedawana rzecz jest wadliwa (Żuławska Czesława [w:] Dmowski Stanisław, Sychowicz Marek, Ciepła Helena, Kołakowski Krzysztof, Wiśniewski Tadeusz, Żuławska Czesława, Gudowski Jacek, Bieniek Gerard - Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom II. Warszawa 2009 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie IX) ss. 1098).

Wystarczającą przesłanką faktyczną tego rodzaju odpowiedzialności (rękojmi za wady fizyczne), która powstaje już po wykonaniu świadczenia z umowy przez sprzedawcę, jest ustalenie, że wydana i odebrana przez kupującego rzecz wykazuje cechy kwalifikujące ją w danym stosunku prawnym jako rzecz wadliwą. Uzasadnieniem tak ukształtowanej odpowiedzialności sprzedawcy jest natura umowy wzajemnej, a w szczególności zasada ekwiwalentności wzajemnych świadczeń.

Skutki wad wskazanych powyżej uregulowane zostały w art. 560 k.c., który statuuje:

§ 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.

§ 2. Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej.

§ 3. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. 

§ 4. Jeżeli sprzedawca dokonał wymiany, powinien pokryć także związane z tym koszty, jakie poniósł kupujący.

Tak więc, kupujący ma do wyboru alternatywnie:

1.      Odstąpienie od umowy (uprawnienie niweczące), co realizuje przez złożenie sprzedawcy stosownej treści oświadczenia woli,

2.      Zatrzymanie rzeczy wadliwej, jednakże za cenę stosownie obniżoną w stosunku do ceny ustalonej w umowie (tak orz. SN z 15 stycznia 1997 r., III CKN 29/96, LexPolonica nr 320437, OSP 1997, nr 7-8, poz. 144 i orz. SN z 14 grudnia 2001 r., V CKN 561/2000, LexPolonica nr 384117, niepubl.), a mianowicie w proporcji do obniżenia użytkowej (w zasadzie) wartości rzeczy. Jeżeli w wykonaniu umowy najpierw została zapłacona cena w pełnej wysokości, sprzedawca ma obowiązek niezwłocznego zwrotu stosownej części uzyskanej kwoty. W sytuacji gdy zapłata ceny została już dokonana, chodzi o zwrot przez sprzedawcę „nadpłaty”, której wysokość zostaje obliczona z zastosowaniem ceny obniżonej.

Reasumując, nie będzie mógł Pan rościć bezpośrednio zwrotu nakładów za poczynione remonty. Możliwe natomiast będzie wnoszenie o zwrot odpowiedniej "nadpłaty" tytułem zmniejszenia wartości mieszkania spowodowanego rękojmią za wady fizyczne. Pamiętać jednak należy, że sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Fakt zwalniający sprzedawcę od odpowiedzialności musi być przez niego wykazany. Sprzedawca zatem ponosi ciężar (i ryzyko nieudania się) dowodu, że kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Oczywiście również Pan może wykazywać, iż wady te były celowo ukryte.