Do jej powstania nie jest potrzebna odrębna od umowy sprzedaży czynność prawna. Ustawa bowiem wyraźnie stanowi, że podmiotem odpowiedzialnym wobec kupującego jest sprzedawca, określa również, w jakich przypadkach mamy do czynienia z wadą rzeczy, a także jakie uprawnienia przysługują kupującemu z tytułu zaistnienia tejże wady.

W przypadku rękojmi odpowiedzialność sprzedawcy aktualizuje się jeżeli rzecz sprzedana obarczona jest wadą (rozważania zostaną ograniczone tylko do wad fizycznych):

Art. 556. § 1. Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).

O istnieniu wady fizycznej można więc mówić w następujących przypadkach:

1. zmniejsza wartość rzeczy albo ze względu na cel określony w umowie, albo wynikający z okoliczności, jeżeli cel ten nie był oznaczony w umowie;

2. zmniejsza użyteczność rzeczy ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy;

3. rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego (dicta et promissa);

4. rzecz zostaje wydana w stanie niezupełnym (A. Brzozowski (w:) K. Pietrzykowski,Komentarz, t. II, 2009, s. 269)

Decyduje zatem kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznaczenie rzeczy i jej użyteczność, któremu należy przyznać znaczenie pierwszorzędne, a nie kryterium normatywno-techniczne. Wskazać przy tym należy, że dla oceny istnienia wady we wspomnianej postaci decydujące znaczenie ma subiektywne wyobrażenie kupującego (por. wyroki SN z 10 lipca 2002 r., II CKN 111/01, LEX nr 109412 i z 27 listopada 2003 r., I CK 267/02, LEX nr 479348).(1)

Sprzedawca jest zwolniony z odpowiedzialności, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy (art. 557 § 1 K.c.) oraz jeżeli wady powstały po wydaniu rzeczy kupującemu, chyba że wady wynikły z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej (art. 559 K.c.). Z opisu stanu faktycznego nie wynika, żeby zachodziły wskazane okoliczności wyłączające odpowiedzialność sprzedawcy. Należy zauważyć, że wykazanie istnienia wad obciąża kupującego, natomiast nie wymaga się od niego udowodnienia, że wada powstała z przyczyn tkwiących już poprzednio w rzeczy sprzedanej.(2)

Od kupującego wymagane jest natomiast wykonanie tzw. aktów staranności określonych w art. 563 K.c.:

Art. 563. § 1. Kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć. Minister Handlu Wewnętrznego może w drodze rozporządzenia ustalić krótsze terminy do zawiadomienia o wadach artykułów żywnościowych.
§ 2. Jednakże przy sprzedaży między osobami prowadzącymi działalność gospodarczą utrata uprawnień z tytułu rękojmi następuje, jeżeli kupujący nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o dostrzeżonej wadzie, a w wypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później - jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej wykryciu.
§ 3. Do zachowania terminów zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego. 

Jeżeli spełniono powyższe przesłanki (istnienia wady, zawiadomienia sprzedawcy) kupujący może realizować uprawnienia z rękojmi. Jednym z nich jest właśnie prawo odstąpienia od umowy. Uprawnienie to jest wyłączone tylko wtedy, gdy sprzedawca niezwłocznie wady usunie lub wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad. Po wykorzystaniu przez sprzedawcę którejkolwiek z tych możliwości - to znaczy w razie jednokrotnej wymiany albo naprawy - odstąpienie od umowy nie podlega już dalszym ograniczeniom, z wyjątkiem gdy wady mają charakter nieistotny. Trzeba rozumieć, że „nieistotność" odnosi się tylko do wady rzeczy sprzedanej, z natury bowiem odpowiedzialności z rękojmi, a także z brzmienia zdania pierwszego, wynika, że rzecz wymieniona ma być „wolna od wad" lub że wady w niej istniejące mają zostać usunięte. Upoważnia to do stwierdzenia, że wymiana rzeczy sprzedanej na rzecz obciążoną wadami lub usunięcie nie wszystkich wad rzeczy sprzedanej lub usunięcie nieskuteczne nie mogą być uznane za wypełnienie wymagania (warunku) określonego w art. 560 § 1 zd. 2. (3)

Cecha istotności odnosi się więc do rzeczy pierwotnie wydanej kupującemu przy realizacji umowy sprzedaży. Interpretacja przeciwna - tj. przyjęcie, że „nieistotność" wady ma znaczenie także w odniesieniu do rzeczy wymienionej lub naprawionej - znosiłaby generalnie „regułę jednokrotności", skoro rzecz dotknięta wadą nieistotną mogłaby być wielokrotnie wymieniana lub naprawiana (4)

Cz. Żuławska stwierdza również, że przy ocenie istotności wady musi być uwzględniany punkt widzenia kupującego (tak też M. Manowska, Rękojmia..., s. 34), a nie kategorie „niezdatności do zwykłego użytku" czy „bezwartościowości" rzeczy. Inaczej mówiąc, przy umowie sprzedaży powinny dochodzić do głosu kryteria subiektywne kwalifikacji wady.

(1) Zdzisław Gawlik, Komentarz do art.556 Kodeksu cywilnego, 2010.08.01
(2) Radwański, s. 35
(3) Dmowski Stanisław, Sychowicz Marek, Ciepła Helena, Kołakowski Krzysztof, Wiśniewski Tadeusz, Żuławska Czesława, Gudowski Jacek, Bieniek Gerard Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom II Warszawa 2011 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie X) ss. 2024
(4) Ibidem.