Rozwiązanie umowy najmu tylko jednostronne

Pytanie:

Po wygranym przetargu została podpisana umowa najmu lokalu użytkowego (sklepu) na okres 10 lat pomiędzy Wójtem Gminy a najemcą fizycznym. Po dwóch miesiącach najemca stwierdził, że czynsz jaki wylicytował na przetargu jest zbyt wysoki i dalsze prowadzenie najmowanego sklepu nie ma sensu gdyż tylko pogrąża go w długach. Postanowił zrezygnować z najmu ale nie znalazł zapisu w umowie, który by na to pozwalał. Jest zapisane, że tylko Wynajmujący (Wójt) może rozwiązać tę umowę jeśli Najemca zalega co najmniej z dwiema płatnościami czynszu. Dług powstał nawet wielomiesięczny ale Wójt nie chce rozwiązać tej umowy bo \"opłaca\" mu się sądownie ściągać należności, które mu przysługują z realizowania niniejszej umowy. Najemca sklepu jest już skończonym bankrutem a dług rośnie. Co może zrobić najemca gdy w umowie nie ma zapisu o prawie do rozwiązania umowy z jego strony. Czy taka umowa nie narusza prawa albo Konstytucji? Czy taką umowę można skutecznie zaskarżyć? Czy brak prawa do rozwiązania umowy przez najemcę nie jest powodem do jej podważenia przed jej podpisaniem? - tak na przyszłość bo szykują się następne przetargi na inne obiekty. Najemca z powodu braku możliwości rozwiązania umowy z jego strony popadł w niewyobrażalne długi.

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, w sytuacji, gdy umowa najmu zostaje zawarta na czas oznaczony, rozwiązuje się w zasadzie z upływem okresu, na jaki została zawarta.

W przypadku, gdy nie przewiduje ona możliwości wcześniejszego wypowiedzenia dla najemcy, nie może on takiej umowy wypowiedzieć. Jednakże, ma on taką możliwość w sytuacji, gdy w umowie strony dopuszczają możliwość zniweczenia takiej umowy „z ważnych przyczyn".

Jednakże z uwagi na okoliczność, że pojęcie ważnych przyczyn jest niedookreślone, trudno zazwyczaj przewidzieć, czy takie wypowiedzenie zostanie przez drugą stronę uznane jako skuteczne. W uchwale z 21.12.2007 r. (III CZP 74/07) wydanej w składzie 7-osobowym Sąd Najwyższy potwierdził, że na gruncie obowiązujących przepisów najemca i wynajmujący mogą wskazać w umowie najmu zawartej na czas określony sytuacje, w których umowę wolno stronom zerwać wcześniej. Zgodnie z omawianym wyrokiem SN terminowe umowy najmu lub dzierżawy zawarte przed dniem wejścia w życie art. 673 § 3 KC mogą być wypowiadane w wypadkach w tych umowach wskazanych.

W większości orzeczeń Sądu Najwyższego podaje się, że w umowie najmu zawartej na czas oznaczony, strony nie mogą zastrzec możliwości wcześniejszego jej rozwiązania za wypowiedzeniem (tak SN w uchwale z dnia 15 lutego 1996r., III CZP 5/96). Podobnie - tym razem konkretyzując, że chodzi o lokal użytkowy - wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 marca 1997r., III CZP 3/97 i w orzeczeniu z dnia 17 października 1997r., I CKN 279/97.

Zazwyczaj sędziowie w cytowanych wyżej sprawach uzasadniali, że ustawodawca chciał tym samym wzmożyć ochronę stron umowy, zapewniając najemcy używanie lokalu przez ściśle określony czas, a wynajmującemu stałe dochody z tytułu czynszu.

Wskazać jednak należy, że istnieje pewna możliwość zniweczenia umowy, w ramach skorzystania z przepisów dotyczących rękojmi za wynajmowany lokal. Zgodnie bowiem z art. 664 kodeksu cywilnego w przypadku, gdy rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. § 2 tego artykułu precyzuje, że jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Jest to jednak rozwiązanie ostateczne i wymaga udowodnienia przez najemcę, że faktycznie istnieją wady ograniczające przydatność przedmiotu najmu.

Oczywiście, istnieje również możliwość ugodowego załatwienia sprawy i próby rozwiązania umowy za porozumieniem stron.

Należy ponadto pamiętać o treści art. 357¹ kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa na czas określony może być rozwiązana wcześniej, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami (np. zapłata zbyt wysokiego czynszu) albo groziłoby nadmierną stratą, a tego strony nie przewidywały podczas zawierania umowy.

Z tych też powodów sąd może także ustalić na innym - zazwyczaj niższym - poziomie wysokość czynszu najmu, zmieniając zapisy umowy odpowiednio do interesu obu stron i zasad współżycia społecznego. W takiej sytuacji konieczny byłby jednak stosowny proces.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (2)

Stan

11.3.2010 18:44:12

Można rozwiązać Umowę Najmu na czas określony - data pewna!!!

Jeżeli ani Najemca, ani Wynajmujący nie pognali do Notariusza potwierdzić datę pewną na tej Umowie to Sąd uzna tą Umowę jako niebyłą!!! Nie masz daty pewnej potwierdzonej Notarialnie - umowa nie istnieje dla naszych Sądów! Służę wyrokiem, który mnie załatwił w ten sposób!Faktury, prowadzenie działalności i inne dokumenty nie liczą się!!!

@

10.3.2010 20:27:21

Re: Rozwiązanie umowy najmu tylko jednostronne

Bandycka gmina i wójt nie lepszy.

Pokaż wszystkie komentarze (2)

Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: