Rozwiązanie umowy najmu tylko jednostronne

Odpowiedź prawnika: Rozwiązanie umowy najmu tylko jednostronne

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, w sytuacji, gdy umowa najmu zostaje zawarta na czas oznaczony, rozwiązuje się w zasadzie z upływem okresu, na jaki została zawarta.

W przypadku, gdy nie przewiduje ona możliwości wcześniejszego wypowiedzenia dla najemcy, nie może on takiej umowy wypowiedzieć. Jednakże, ma on taką możliwość w sytuacji, gdy w umowie strony dopuszczają możliwość zniweczenia takiej umowy „z ważnych przyczyn".

Jednakże z uwagi na okoliczność, że pojęcie ważnych przyczyn jest niedookreślone, trudno zazwyczaj przewidzieć, czy takie wypowiedzenie zostanie przez drugą stronę uznane jako skuteczne. W uchwale z 21.12.2007 r. (III CZP 74/07) wydanej w składzie 7-osobowym Sąd Najwyższy potwierdził, że na gruncie obowiązujących przepisów najemca i wynajmujący mogą wskazać w umowie najmu zawartej na czas określony sytuacje, w których umowę wolno stronom zerwać wcześniej. Zgodnie z omawianym wyrokiem SN terminowe umowy najmu lub dzierżawy zawarte przed dniem wejścia w życie art. 673 § 3 KC mogą być wypowiadane w wypadkach w tych umowach wskazanych.

W większości orzeczeń Sądu Najwyższego podaje się, że w umowie najmu zawartej na czas oznaczony, strony nie mogą zastrzec możliwości wcześniejszego jej rozwiązania za wypowiedzeniem (tak SN w uchwale z dnia 15 lutego 1996r., III CZP 5/96). Podobnie - tym razem konkretyzując, że chodzi o lokal użytkowy - wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 marca 1997r., III CZP 3/97 i w orzeczeniu z dnia 17 października 1997r., I CKN 279/97.

Zazwyczaj sędziowie w cytowanych wyżej sprawach uzasadniali, że ustawodawca chciał tym samym wzmożyć ochronę stron umowy, zapewniając najemcy używanie lokalu przez ściśle określony czas, a wynajmującemu stałe dochody z tytułu czynszu.

Wskazać jednak należy, że istnieje pewna możliwość zniweczenia umowy, w ramach skorzystania z przepisów dotyczących rękojmi za wynajmowany lokal. Zgodnie bowiem z art. 664 kodeksu cywilnego w przypadku, gdy rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. § 2 tego artykułu precyzuje, że jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Jest to jednak rozwiązanie ostateczne i wymaga udowodnienia przez najemcę, że faktycznie istnieją wady ograniczające przydatność przedmiotu najmu.

Oczywiście, istnieje również możliwość ugodowego załatwienia sprawy i próby rozwiązania umowy za porozumieniem stron.

Należy ponadto pamiętać o treści art. 357¹ kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa na czas określony może być rozwiązana wcześniej, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami (np. zapłata zbyt wysokiego czynszu) albo groziłoby nadmierną stratą, a tego strony nie przewidywały podczas zawierania umowy.

Z tych też powodów sąd może także ustalić na innym - zazwyczaj niższym - poziomie wysokość czynszu najmu, zmieniając zapisy umowy odpowiednio do interesu obu stron i zasad współżycia społecznego. W takiej sytuacji konieczny byłby jednak stosowny proces.