Skuteczność wypowiedzenia czynszu najmu lokalu

Odpowiedź prawnika: Skuteczność wypowiedzenia czynszu najmu lokalu

Na wstępie wskazać należy, iż ustawa o ochronie lokatorów nie wprowadza żadnej szczególnej procedery doręczania wypowiedzenia wysokości czynszu najmu. Art. 8a ust. ww. ustawy wskazuje jedynie, że wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. W związku z powyższym należy odnieść się do przepisów ogólnych regulujących skuteczność składania oświadczeń woli.

Przepisem tym będzie art. 61 § 1 kodeksu cywilnego, który stanowi: Oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej. Tak więc dla przyjęcia, że oświadczenie woli zostało złożone innej osobie właściwa jest chwila dojścia treści tego oświadczenia do wiadomości tej osoby. Jak stanowi Stanisław Rudnicki (w: Dmowski Stanisław, Rudnicki Stanisław - Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna. Warszawa 2009 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie IX) ss. 556).: Ze względu na interes i bezpieczeństwo obrotu oraz ułatwienia dowodowe domniemywa się, że adresat zapoznał się z treścią oświadczenia, gdy doszło ono do niego w taki sposób, że powzięcie o nim wiadomości stało się możliwe (domniemanie prawne). Art. 61 nie wymaga, aby adresat faktycznie zapoznał się z jego treścią; decydujący charakter ma sama możliwość zapoznania się. Tak więc skuteczne złożenie oświadczenia woli o wypowiedzeniu (podwyżki) czynszu ma miejsce także wtedy, gdy wynajmujący, mając realną możliwość zapoznania się z jego treścią, z własnej woli nie podejmuje przesyłki pocztowej zawierającej to oświadczenie. Przyjmując, iż faktycznie wynajmujący mógł z przedmiotową przesyłką się zapoznać, uznać należy, iż wypowiedzenie zostało skutecznie dokonane.

W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowego czynszu lokator może zakwestionować podwyżkę, wnosząc pozew do sądu o ustalenie, że nie jest ona zasadna albo jest zasadna w innej wysokości. Lokator może też odmówić przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy z upływem okresu dokonanego wypowiedzenia. Do czasu uprawomocnienia się orzeczenia sądu lub do dnia rozwiązania stosunku prawnego, gdy lokator odmówił przyjęcia podwyżki, obowiązany jest on uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości. Jeżeli w całości lub części podwyżka okaże się zasadna, lokator ma obowiązek zapłacić różnicę między skutecznie podwyższonym czynszem (opłatami) a czynszem dotychczasowym. Odsetki ustawowe za opóźnienie w dokonaniu zapłaty będą dotyczyć tylko okresu po uprawomocnieniu się wyroku, gdyż wtedy dopiero powstał ustawowy obowiązek zapłaty (por. Dziczek Roman - Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów. Warszawa 2008 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie III) ss. 200).

W przypadku sporu, co do kwestii skuteczności złożenia oświadczenia zgodnego z przepisami prawa, to na składającym oświadczenie (a więc Panu) spoczywać będzie ciężar dowodu, że doszło ono do adresata w sposób umożliwiający mu - według zasad doświadczenia życiowego - zapoznanie się z jego treścią. Ma to szczególne znaczenie dla oświadczeń składanych na odległość (w nieobecności adresata).Zatem, jeśli oświadczenie zostało przesłane adresatowi listem albo innym sposobem porozumiewania się na odległość, składający powinien wykazać, np. za pomocą pocztowego dowodu nadania albo zwrotnego poświadczenia odbioru, że list (telegram, teleks) został adresatowi doręczony. Co prawda pocztowy dowód nadania listu poleconego nie jest dowodem doręczenia go adresatowi, ale jest tzw. dowodem prima facie (na pierwszy rzut oka). W związku z czym następnie wynajmujący będzie musiał dowieść, iż nie miał możliwości z tym pismem się zapoznać.