Uciążliwa droga konieczna

Odpowiedź prawnika: Uciążliwa droga konieczna

Służebność jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych wymienianych w Kodeksie Cywilnym. Szczególnym rodzajem służebności którym ustawodawca poświęca najwięcej uwagi są służebności gruntowe, a wśród nich najbardziej rozpowszechniona jest służebność drogi koniecznej. W myśl art. 285 KC nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Służebność drogi koniecznej ma zastosowanie wówczas, gdy nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej, bądź też do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Właściciel takiej nieruchomości może żądać od właścicieli gruntów sąsiedzkich ustanowienia takiej służebności – za wynagrodzeniem. Możliwym jednak jest, aby uprawniony zrzekł się wynagrodzenia (uprawniony, czyli właściciel nieruchomości, na której zostanie ustanowiona służebność). Droga taka powinna zaspokajać potrzeby nieruchomości oraz w jak najmniejszym stopniu obciążać grunty, przez które ma prowadzić. Najprostszym sposobem na ustanowienie służebności jest zawarcie umowy pomiędzy stronami. Odnośnie formy takiego oświadczenia – właściciel nieruchomości obciążonej, który takie prawo ustanawia, musi złożyć swoje oświadczenie w formie aktu notarialnego. W przeciwnym wypadku czynność będzie nieważna. Natomiast oświadczenie woli drugiej strony może być złożone w każdej wybranej przez strony formie - w tym także w sposób dorozumiany, tzn. ujawniający tę wolę dostatecznie jasno.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej w formie aktu notarialnego oraz legitymowanie się wypisem z ksiąg wieczystych o istnieniu takiej służebności stanowi wystarczającą podstawę do ubiegania się o wydanie zezwolenia na budowę domu mieszkalnego.

W kwestii drugiego pytania należy zwrócić uwagę iż, służebność powinna być wykonywana z jak najmniejszym obciążeniem nieruchomości obciążonych, by dało się z nich korzystać w jak największym zakresie. Sposób wykonywania może i powinien być określony w umowie. Możliwe są sytuacje, kiedy właściciel nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym będzie żądał zniesienia lub zmiany treści służebności. Kodeks cywilny precyzuje te sytuacje. I tak, jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej. Oraz drugi przypadek kiedy to właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa (jeżeli np. sąsiad nadmiernie korzysta ze swojego prawa), a służebność ta nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. W każdym jednak z tych przypadków bierze się pod uwagę sytuację właściciela nieruchomości władnącej . Niemożliwa jest więc sytuacja gdyby został Pan całkowicie pozbawiony dostępu do drogi publicznej (o ile rzeczywiście w Pańskiej sytuacji nie ma innego sposobu wytyczenia dostępu do drogi publicznej). W grę wchodzi tu jedynie zmiana treści służebności lub sposobu wykonywania służebności, o której zadecyduje sąd.

Zalecane jest, aby uniknąć wszelkich niedomówień i późniejszych trudności, jak najdokładniejsze uregulowanie sposobu korzystania z drogi koniecznej w umowie. W powyższej sytuacji można przykładowo umówić się w sprawie ograniczenia przejazdu pojazdami mechanicznymi w późnych porach nocnych lub wczesnych godzinach porannych.