Spółdzielcze prawo własnościowe a hipoteka

Odpowiedź prawnika: Spółdzielcze prawo własnościowe a hipoteka

Przy odpowiedzi na to pytanie należy posiłkować się przepisami działu II. zatytułowanego „Hipoteka” ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece [dalej: ukwh]. Przede wszystkim na początku należałoby sięgnąć do regulacji dotyczącej hipoteki w ogólności, tj. art. 65 ukwh, który stanowi, iż:

1. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

2. Przedmiotem hipoteki może być także:

1)   użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego,

2)   spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,

3)   wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

3. Hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych w ust. 2 pkt 1 i 2.

4. Do hipotek określonych w ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości.

Jak zatem wynika już z tego przepisu, hipoteka może być ustanowiona nie tylko na nieruchomości, lecz także na prawach rzeczowych, na przykład na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu właśnie. Przy tym – co należy zaznaczyć – cytowany przepis nie zawiera żadnych ograniczeń co do rodzaju hipoteki, która w ten sposób ma być ustanowiona.

W tym miejscu należałoby się odwołać do dalszej części powołanej ustawy, w której jest uregulowana hipoteka przymusowa, o którą właśnie Pan pyta.

Przepis art. 109 nosi treść: 1. Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa).(...)

Warto zaznaczyć, iż przepis ten odnosi się bezpośrednio do nieruchomości, lecz na mocy ustępu 4 art. 65 ukwh między innymi do hipoteki ustanowionej na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mamy stosować odpowiednio przepisy dotyczące hipoteki na nieruchomości.

Zatem z tego wynika, iż hipoteka przymusowa może także odnosić się do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, co było przedmiotem Pana pytania. Interpretację taką potwierdza również to, iż w przypadku hipoteki na wierzytelności hipotecznej mamy wprost nadmienione, że niektórych ogólnych regulacji dotyczących hipoteki na nieruchomości mamy właśnie nie stosować do wspomnianej hipoteki na wierzytelności - co do której ustawodawca wprowadził także odrębne uregulowanie -natomiast nie ma takiego wyłączenia w przypadku innych hipotek, co tylko potwierdzałoby powyższe rozumowanie, w myśl którego hipoteka przymusowa może obciążać również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Zresztą za taką wykładnią cytowanych przepisów opowiadają się również przedstawiciele doktryny: Przedmiotem hipoteki przymusowej mogą być nieruchomości, części ułamkowe nieruchomości oraz prawa określone w art. 65 ust. 2-3 u.k.w.h. w brzmieniu obowiązującym od dnia 20 lutego 2011 r. [E. Bałan-Gonciarz, H. Ciepła, Komentarz do art.109 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (w:) Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz po nowelizacji prawa hipotecznego. Wzory wniosków o wpis. Wzory wpisów do księgi wieczystej, LEX 2011].

Na koniec należałoby tylko dodać, iż hipoteka przymusowa wiąże się z dwoma specjalnymi uprawnieniami, które są immanentnie związane z hipoteką w ogólności, tj. mowa tu o unormowaniu art. 65 ust. 1 ukwh, na mocy którego wierzycielowi hipotecznemu przysługują dwa specjalne uprawnienia:

1) pierwszeństwo zaspokojenia się z nieruchomości przed dłużnikami osobistymi;

2) skuteczność wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Regulację tę mamy stosować również do hipotek ustanowionych na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.