Sprzedaż alkoholu a wspólnota mieszkaniowa

Odpowiedź prawnika: Sprzedaż alkoholu a wspólnota mieszkaniowa

Zakładamy, że lokal, o którym mowa, jest wyodrębnionym lokalem, którego właściciel jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólnota mieszkaniowa nie może wprost zakazać właścicielowi wynajmowania lub wydzierżawiania lokalu podmiotowi, który zamierza prowadzić w nim handel alkoholem. W szczególności nie ma tu zastosowania art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali (u.w.l.), który mówi o przeznaczeniu nieruchomości wspólnej, a więc nie obejmuje wyodrębnionych lokali. Wspólnota może jednak podjąć pewne kroki, które mogłyby skłonić właściciela do wypowiedzenia umowy, na mocy której ma Pani tytuł prawny do lokalu, w którym sprzedawany jest alkohol.

W pierwszej kolejności chodzi tu o uchwałę właścicieli, zwiększającą obciążenia z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej dla właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 3 u.w.l.). W nauce prawa wskazuje się, że zwiększenie jest uwarunkowane tym, czy koszty eksploatacji lokalu użytkowego są rzeczywiście większe (zob. A. Gola [w:] Nieruchomości, Warszawa 1999-2004). Muszą to być rzeczywiste, a nie hipotetyczne uciążliwości. Wymienia się tu m.in. np. zaśmiecanie lub intensywne zużywanie wspólnej infrastruktury, czy też uciążliwości dokonywane przez klientów (zob. R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych, wyd. IV, Warszawa 2008). Wykluczone jest zatem dowolnie wysokie określenie tej opłaty. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę właścicieli do sądu na podstawie art. 25 u.w.l.

W wyjątkowo skrajnych przypadkach nie można wykluczyć również zażądania przez wspólnotę, w drodze procesu, sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeżeli właściciel wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym (art. 16 ust. 1 u.w.l.). Za równoznaczne uważa się zachowania najemców i dzierżawców (zob. R. Dziczek, op. cit.). Należy jednak pamiętać, że przepis ten stosowany jest bardzo rzadko. Wytoczenie tego powództwa również wymaga uchwały właścicieli lokali (art. 22 ust. 3 pkt 7 u.w.l.).

Niezależnie od tego, nie można wykluczyć cofnięcia zezwolenia na sprzedaż alkoholu przez właściwy do jego wydawania organ, tj. wójta, burmistrza lub prezydenta (art. 18 ust. 1 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi). Podstawą mogłoby być postanowienie art. 18 ust. 10 pkt 3, w myśl którego zezwolenie cofa się w razie powtarzającego się co najmniej dwukrotnie w okresie 6 miesięcy, w miejscu sprzedaży lub najbliższej okolicy, zakłócania porządku publicznego w związku ze sprzedażą napojów alkoholowych przez dany punkt sprzedaży, gdy prowadzący ten punkt nie powiadamia organów powołanych do ochrony porządku publicznego. Wprawdzie ustawa nie mówi tu o wydawaniu decyzji na czyjkolwiek wniosek, jednak skargi składane przez właścicieli mogą w ostatecznym rozrachunku doprowadzić do cofnięcia zezwolenia przez organ działający z urzędu.