Sprzedaż nieruchomości a skarga pauliańska

22.4.2009

Pytanie:

"Przytaczam fragment niegdysiejszej Państwa odpowiedzi: "W związku z powyższym, skarga pauliańska przysługuje również w przypadku gdy dłużnik sprzedał nieruchomość (nie tylko w przypadku darowizny) co znacznie uszczupliło jego majątek, a tym samym działanie to było ukierunkowane na pokrzywdzenie wierzycieli." Czy to rzeczywiście oznacza, ze ktoś, kto kupił od dłużnika nieruchomość w dobrej wierze narażony jest na jej utratę na skutek skargi pauliańskiej? Wydaje się nie wszak niepodobieństwem i nonsensem aby każdy nabywca czegokolwiek (zwłaszcza nieruchomości) miał sprawdzić dokładnie czy zbywca nie jest czyimś dłużnikiem i gdy tak, to nie kupować odeń? "

Odpowiedź prawnika: Sprzedaż nieruchomości a skarga pauliańska

Zgodnie z Art. 527 (z którego wynika skarga pauliańska) Kodeksu cywilnego paragrafem pierwszym: Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

Z treści tego przepisy wynika, iż pokrzywdzenie wierzyciela wynikać ma z czynności prawnej, pod tym pojęciem mieści się zaś zarówno darowizna jak i sprzedaż. W komentarzach do tego przepisu podkreśla się, iż art. 527 kc znajduje zastosowanie nie tylko do czynności nieodpłatnych, ale także odpłatnych (takich jak sprzedaż). Oprócz jednak samego zawarcia takiej umowy dla zasadności roszczenia z art. 527 konieczne jest spełnienie także pozostałych przesłanek z tego przepisu. Czynność taka musi prowadzić do niewypłacalności dłużnika bądź zwiększać taką niewypłacalność, nadto dłużnik musi działać ze świadomością pokrzywdzenia wierzyciela, a osoba trzecia (z którą dłużnik zawierał czynność prawną) musi wiedzieć lub przy zachowaniu należytej staranności móc się dowiedzieć o tym, iż czynność prowadzi do pokrzywdzenia wierzyciela. Zatem w sytuacji określonej w pytaniu (przy przyjęciu założenia, że był Pan w dobrej wierze), roszczenie z art. 527 byłoby bezzasadne, ze względu na niespełnienie przesłanek zastosowania tego przepisu.

Udostępnij

Tweet

Zespół prawników
e-prawnik.pl

Komentarze

• szczypior3 2012-09-11 19:22:41

  Używanie takich ogólnych sformuowań jak: "(...) a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć" są dla mnie w prawie niedopuszczalne! Powinny być jasne i przejrzyste wytyczne co, gdzie i kiedy a czego i co nie dotyczy ect. Co ma być tzw. należytą starannością a co już nią nie jest?!!! W końcu trzeba będzie przed każdą transakcją kupna wynajmować dedektywa, która przeskanuje sprzedającego i jego majątek czy nie ma tam gdzieś jakiegoś wierzyciela.. Tyle, że wierzyciel i dług (w wyniku jakiegoś prawa czy zobowiązania) mógł powstać na drugim końcu świata ale jedyny majątek dłużnika jest w Polsce i teraz polski obywatel-kupujący - czyli tzw. osoba trzecia ma o tym przy zachowaniu należytej starannosci się dowiedzieć i zaniechać transakcji kupna...?!! To jakiś absurd! Przecież żaden sąd nie będzie informował osób trzecich o jakichś dłużnikach. Niby skąd taka osob trzecia miałaby się dowiedzieć. W końcu istnieje w Polsce ustawa o ochronie danych osobowych i nikt nikomu żadnej informacji nie udzieli na temat innej osoby. A skoro w papierach spółdzielni nic nie wynikało, w księdze wieczystej też nie lub nawet jej nie było to niby jak można się czegoś wiecej dowiedzieć? Może idąc do wróżki?!

• szczypior3 2012-09-11 18:47:09

  O jeszcze jednym zapomniałem w ww. komentarzu.. Mówi się o niewypłacalności dłużnika i wobec tego istnieje jedna z przesłanek aby zadziałała skarga pauliańska. Ale jeśli doszło do sprzedaży majątku osobie trzeciej to przecież dłużnik otrzymał na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego wynagrodzenie i właśnie ono powinno być obszarem poszukiwań wierzyciela a nie sprzedany majątek jakiejś osobie trzeciej!! Co to znaczy niewypłacalny w tej sytuacji?!! Jeśli dostał dłużnik kasę to jest wypłacalny a jeśli się jej pozbył np. na rzecz rodziny to należy tam szukać zaspokojenia wierzytelności! A jeśli dłużnik np. uciekł z kraju (zwłaszcza takiego gdzie nie sięga go ekstradycja) i jest nieosiągalny to może powinno się z jakiegoś paragrafu wysłać za nim list gończy, bo pewnie świadomie popełnił jak dla mnie przestępstwo uchylania się przed prawnie zasądzoną egzekucją i jest przestępcą! W momencie przekraczania granicy powinien być schwytany i to on nadal powinien odpowiadać za swoje długi a nie obce osoby, którym zgodnie z prawem i procedurami wolnego rynku coś sprzedał!

• szczypior3 2012-09-11 18:35:49

  A jakie przepisy prawa obronią niewinną - tzw. osobę trzecią??!! Wg. mnie oczywistym jest, że w przypadku bliskich znajomych i rodziny dłużnika, którzy nabyli od niego np. nieruchomość szczególnie w formie darowizny to odnieśli korzyść majątkową i zapewne są podstawy sądzić / podejrzewać, iż wiedzieli o istnieniu wierzytelności co do mienia dłużnika i działały razem w zmowie. Jeśli chodzi jednak o osoby trzecie - całkowicie obce dłużnikowi, i które w dobrej wierze nabyły (szczególnie za środki z kredytu w banku w ratach na 30 lat!!) nieruchomość dłużnika, przy tym nic o istnieniu ww. wierzytelności nie wiedziały i zachowały (zdobywając wiedzę o przedmiocie kupna) należytą staranność wraz z bankiem, który udzielał tego kredytu tej osobie trzeciej(wówczas bank też weryfikuje taką nieruchomość zanim przyzna kredyt...) to wydaje mi się jakimś nonsensem, aby prawo nazwijmy rzeczy po imieniu - skrzywdziło - taką osobę i odebrało jej tę nieruchomość, zaspokajając wierzyciela!!! Czy prawo polskie broni już tylko wierzycieli a osób trzecich już nie?!!! Pewnie ze względu na swą bezskuteczność w egzekwowaniu długu od dłużnika szuka się majątku tam gdzie jeszcze jest - czyli u osoby trzeciej - Bogu Ducha winnej, która w tej sytuacji staje się przymusowym sponsorem dłużnika!! Poza tym o jakim odniesieniu korzyści majątkowej osoby trzeciej tu mowa?! To nie darowizna lecz kupno za środki z kredytu. Taka osoba się nie wzbogaciła lecz będzie tyrać 30 lat na tę nieruchomość! I co?! Dłużnik jest niewypłacalny to trzeba znaleźć frajera, który za tego dłużnika będzie dwa razy tyle odtąd tyrał bo zabierze mu się nieruchomość, w banku nadal kredyt a przecież gdzieś trzeba mieszkać a zatem kupić kolejną nieruchomość...!!!! To skandal, że w prawie polskim nie ma MOCNYCH zabezpieczeń osoby trzeciej i wyraźnych wykluczeń w skardze pauliańskiej ażeby wierzyciel nie mógł zaspokajając swoje krzywdy - krzywdził inne niewinne osoby. Prawo nie może naprawiać krzywd przyczyniając się do powstania innej krzywdy - ksztem osoby w tym wypadku tzw. trzeciej!! To nie jest sprawiedliwość!! To jest przeżucanie odpowiedzialności dłużnika na inne osoby a powinno się konstruować tak prawo by było więcej możliwości przymusu dla dłużnika by oddał co winien!! Niech pracuje za darmo i przymusowo na rzecz wierzyciela oddając mu przez lata to co wypracował, lub niech jego najbliższa rodzina będzie po części zmuszona do odpowiedzialności a nie obce i przypadkowe osoby, które zawarły zgodnie z prawem umowę i zapłaciły. Mam pytanie: Czy wobec powyższego przykładu, gdzie osoba trzecia znalazła lokal w ogłoszeniu "gratka.pl", ale wystawiały jego ogłoszenie też biura pośredictwa nieruchomości, osoba ta sprawdziła lokal w spółdzielni i niczym nie zadłużony lokal (jak wynikało z zaświadczeń spółdzielni mieszkaniowej) kupiła, (lokal był bez księgi wieczystej więc nie można było sprawdzić czy są w niej jakiej wpisy o zajęciach i egzekucjach), w dobrej wierze i przekonaniu o uczciwości sprzedającego to teraz akt notarialny sprzedaży ma być nieważny i komornik odbierze ten lokal osobie trzeciej na rzecz wierzyciela?! Dla mnie to jakaś paranoja i ciekaw jestem czy tylko w naszym kraju jest to możliwe czy gdzieś indziej również?!