Sprzedaż strychu w dużej wspólnocie mieszkaniowej

Odpowiedź prawnika: Sprzedaż strychu w dużej wspólnocie mieszkaniowej

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali, zarząd wykonuje, czynności zwykłego zarządu, samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Z kolei zgodnie z art. 22 ust. 3 w/w ustawy, czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,

2. przyjęcie rocznego planu gospodarczego,  

3. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,  

4. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,  

5. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, 

6. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,  

7. dokonanie podziału nieruchomości wspólnej, 

8. nabycie nieruchomości, 

9. wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,  

10. ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, 

11. udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,  

12. określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. 

Jak więc wynika z powyższego zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej poprzez jej sprzedaż na rzecz właściciela lokalu, stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłych czynności. W związku z powyższym dla skuteczności przeprowadzenia w/w czynności niezbędne jest podjęcie uchwały przez właścicieli lokali, wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Uchwała ta powinna być podjęta większością głosów.

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Jak więc wynika z powyższego, w przedstawionym stanie faktycznym, samo podjęcie uchwały o sprzedaży części nieruchomości wspólnej nie wystarczy, albowiem czynności tej powinna dokonać jednostka reprezentująca wspólnotę - zarząd, a właściciele lokali w drodze uchwały powinni wyrazić zgodę na dokonanie niniejszej czynności oraz udzielić pełnomocnictwa zarządowi. Skoro jest to duża wspólnota mieszkaniowa, to jest ona zobowiązana posiadać zarząd. Zgodnie, bowiem, z art. 20 ustawy o własności lokali, jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami nie wyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.