Sprzedaż z ominięciem umownego prawa pierwokupu

Odpowiedź prawnika: Sprzedaż z ominięciem umownego prawa pierwokupu

Umowne prawo pierwokupu zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej. Rzecz objęta prawem pierwokupu może zostać sprzedana osobie trzeciej, jednak tylko warunkowo. Taka sprzedaż zostaje dokonana pod warunkiem zawieszającym, że uprawniony do pierwokupu nie wykona swego uprawnienia. Natomiast czynności prawne, których przedmiotem są nieruchomości nie mogą być dokonywane pod warunkiem, ani z zastrzeżeniem terminu, toteż dokonanie sprzedaży nieruchomości objętej prawem pierwokupu na rzecz osoby trzecie nie będzie umową warunkową, ale umową zobowiązującą do przeniesienia własności

Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu (w tym przypadku wynajmujący) powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o fakcie zawarcia umowy sprzedaży z osobą trzecią oraz o treści zawartej umowy. Po takim zawiadomieniu uprawniony będzie mógł wykonać prawo pierwokupu. Wykonanie prawa pierwokupu następuje przez złożenie zobowiązanemu oświadczenia Prawo pierwokupu wykonywa się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu, w przypadku sprzedaży nieruchomości oświadczenie musi być złożone w formie aktu notarialnego. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy - w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy. Wykonanie prawa pierwokupu jest więc możliwe dopiero po zawarciu umowy sprzedaży między zobowiązanym z prawa pierwokupu a osobą trzecią. W sytuacji gdy zostanie złożone zobowiązanemu z prawa pierwokupu oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu między zobowiązanym a uprawnionym dochodzi do skutku umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią. Należy jednak zauważyć, że zgodnie z art. 600 k.c. postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne. Przepis ten ma na celu zapewnienie ochrony uprawnionemu i znajdzie zastosowanie w także w przypadku zastrzeżenia w umowie sprzedaży „ceny zaporowej” mającej na celu udaremnienie prawa pierwokupu. Na obecnym etapie sprawy nie jest wiadome czy zobowiązany dokona zawiadomienia o umowie sprzedaży jeśli to nastąpi możliwe będzie wykonanie prawa pierwokupu.

Podstawowym obowiązkiem zobowiązanego jest niezwłoczne powiadomienie uprawnionego o fakcie zawarcia z osobą trzecią umowy sprzedaży, a także o treści tej umowy.

Zobowiązany ma taki obowiązek nawet wtedy, gdyby uprawniony otrzymał powyższe informacje z innego źródła, np. od innej osoby lub organu, który powiadomił uprawnionego o umowie. Prawo nie przewiduje żadnych mechanizmów, które wymuszałyby na zobowiązanym wykonanie tego obowiązku, jednak zgodnie z art. 599 k.c. jeżeli zobowiązany sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży, co faktycznie uniemożliwia mu wykorzystanie uprawnienia, lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Odszkodowanie to przysługuje w granicach ujemnego interesu umownego, czyli kosztów i wydatków poniesionych w celu realizacji prawa pierwokupu. Ponadto, zgodnie z uzasadnieniem orzeczenia SN, sygn. akt III CZP 100/68, w razie oświadczenia przez uprawnionego gotowości do wykonania przysługującego mu prawa pierwokupu nieruchomości i dokonanej następnie przez zobowiązanego z tytułu prawa pierwokupu bezwarunkowej sprzedaży tej nieruchomości osobie trzeciej, uprawniony może realizować swoje prawo nie tylko przez żądanie odszkodowania z art. 599 § 1 kc, ale również przez żądanie z mocy art. 59 kc uznania, że sprzedaż jest w stosunku do jego praw bezskuteczna, a więc że nie przeniosła ona własności na trzeciego nabywcę.