Uchwała w sprawie zaliczek na koszty zarządu
Pytanie:
"Wspólnota mieszkaniowa uchwaliła, że zaliczka na utrzymanie części wspólnej nieruchomości będzie naliczana od ilości zamieszkujących w lokalu osób (sprzątanie, energia elektryczna) i od lokalu sama opłata za zarząd. Taki sposób naliczania jest korzystny dla właścicieli lokali o dużym metrażu, a zdecydowanie niekorzystny dla właścicieli mieszkań o mniejszej powierzchni, w których zamieszkuje większa liczba osób. Jestem właścicielką jednego z mniejszych mieszkań i zamieszkuję w nim z mężem i dwójką dzieci. Zgodnie z uchwałą płacimy 40 zł na koszty utrzymania czystości na klatce schodowej (10 zł/os), tymczasem właściciele większych mieszkań posiadający więcej udziałów w nieruchomości płacą np. jedynie 10 zł za zamieszkującą w lokalu jedną osobę, a zdarza się, iż w lokalu przebywa większa liczba osób np. rodzina na wakacjach. Nie jest więc dokładnie sprecyzowana definicja osoby zamieszkującej, ponieważ pomimo formalnego zameldowania mojego męża pod innym adresem naliczane są za niego opłaty. Ponadto niezależnie od udziałów w nieruchomości wspólnej wszyscy właściciele płacą jednakową kwotę na wynagrodzenie dla zarządu (od lokalu). Zarząd wspólnoty twierdzi, że uchwalony sposób naliczania zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną jest zgodny z prawem, że można różnicować wysokość zaliczek wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych i powołuje się na wyrok SN z dn. 20.06.1997 - II CKN 226/97, publ. OSNC 1998/1/6. Czy uchwała podjęta przez wspólnotę jest faktycznie zgodna z obowiązującymi przepisami, a w szczególność z art. 12 ust. 2 Ustawy o własności lokali? Czy 6 tygodniowy termin, w którym można zaskarżyć uchwałę do sądu liczy się od dnia zebrania, na którym uchwała została podjęta (jeden właściciel jeden głos, 14 lokali mieszkalnych, 7 głosów za, a reszta głosów oddana w trybie indywidualnego zbierania głosów), czy od dnia otrzymania przeze mnie pisemnej informacji o podjętej uchwale? Czy usługi zarządzania nieruchomością wykonywane na zlecenie wspólnoty mieszkaniowej przez firmę są objęte 22% stawką VAT, czy też zwolnione od opodatkowania podatkiem od towarów i usług? "
Odpowiedź prawnika: Uchwała w sprawie zaliczek na koszty zarządu
Zgodnie z powołanym w treści pytania artykułem pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Z kolei zgodnie z wyrokiem SN, na który powołuje się zarząd wspólnoty obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali (określony w art. 12 ust.2) nie oznacza konieczności określania skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m2 powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych. Oba twierdzenie nie są ze sobą sprzeczne. Właściciele lokali zawsze ponoszą koszty związane z nieruchomością wspólną zależnie od wielkości udziału w tej nieruchomości, czyli zależnie od metrażu mieszkania. Uchwała wspólnoty jest więc, naszym zdaniem, niezgodna z prawem. Natomiast z treści przytoczonego wyroku wynika, że wspólnota mieszkaniowa może postanowić, iż opłata za metr mieszkania (która w rezultacie składa się na zaliczkę, czyli czynsz) może być różnicowana w zależności od kategorii właściciel. Sprawa zakończona wyrokiem, o którym tu mowa dotyczyła właśnie właściciela lokalu użytkowego, w stosunku do którego wspólnota ustaliła wyższą opłatę za metr kwadratowy. Ale dlatego, ze za metr kwadratowy, a więc w zależności od metrażu mieszkania (innymi słowy wielkości udziałów) sąd uznał, że działanie wspólnoty jest dopuszczalne.
Jeżeli właściciel, który chce zaskarżyć uchwałę nie był obecny na zebraniu, na zebraniu tym nie podjęto uchwały w barku wymaganej większości i następnie uchwała ta została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, to 6-tygodniowy termin na zaskarżenie uchwały wspólnoty biegnie od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Na podstawie § 8 ust. 1 pkt 8) rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970, ze zm.) zwalnia się od podatku usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 70.32.11).
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?