Ulepszyłem przedmiot dzierżawy, czy mogę żądać zwrotu kosztów?

Odpowiedź prawnika: Ulepszyłem przedmiot dzierżawy, czy mogę żądać zwrotu kosztów?

W tym miejscu warto wspomnieć o art. 676 kc wprowadzającym zasadę, że: „Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego”. Zatem jeśli dzierżawca dokonałby ulepszeń w wydzierżawianej nieruchomości, to Panu przysługiwałoby prawo wyboru między tymi możliwościami. Jak jednak podkreślił Sąd Najwyższy: „Roszczenie o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania przez wydzierżawiającego wyboru pomiędzy możliwościami przewidzianymi w art. 676 kc, a wybór ten możliwy jest dopiero w momencie zwrotu dzierżawionej nieruchomości, a nie w momencie zawarcia lub zakończenia umowy dzierżawy i to bez względu na to, czy umowę zawarto w sposób konkludentny, czy też sformalizowany. Dzierżawca, który ulepszył rzecz dzierżawioną przed jej zbyciem, ma roszczenie o zwrot wartości ulepszeń do nabywcy” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. V CK 405/2004). Problem jaki może wyniknąć, w tej kwestii związany jest z brakiem definicji pojęcia „ulepszeń” przedmiotu dzierżawy. Ponadto dzierżawca, który dokonał nakładów na dzierżawioną nieruchomość (jego następca prawny), może dochodzić zwrotu nakładów powodujących ulepszenie nieruchomości jedynie w razie jej zwrotu właścicielowi (art. 694 w zw. z art. 676 kc), a wobec zbycia nieruchomości po dokonaniu nakładów żądanie to może skierować tylko do nabywcy nieruchomości (por. wyrok SN z 13 grudnia 2005 r., IV CK 291/2005, niepubl.). To zatem Pan zgodnie z art. 676 kc jako wydzierżawiający byłby zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za ulepszenia (takie stanowisko potwierdza wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 2005 r., sygn. II CK 737/2004).
Co istotne, o tym, za które ulepszenia dzierżawca może domagać się zapłaty po zakończeniu dzierżawy, decyduje to, czy są one korzystne dla wydzierżawiającego, zwykle właściciela nieruchomości (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 12 października 2007 r., sygn. I
ACa 741/2007).